不動産売却をする場合には個人で行うのはなかなか難しい部分も多く、不動産会社に依頼して仲介してもらうのが一般的です。
その際に不動産会社と「媒介契約書」を締結し売却をすすめます。

そして媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。
この3つのそれぞれの特徴を知り、不動産売買を不動産会社に依頼するときにはポイントを押さえておきましょう。

専属専任媒介契約の特徴

「専属専任媒介契約」とは「一般媒介契約」とは異なるもので、簡単にいうと1つの不動産会社だけを通して不動産を売買する契約のことです。
1つの不動産会社しか通せないという点では「専任媒介契約」と共通する部分がありますが、売り主への報告義務など細かい部分が異なってきます。
主な契約内容を挙げてみましょう。

  • 不動産会社は1社しか介入できない
  • 売り主が自分で購入者を探すことはできない
  • 販売を開始したら不動産会社は7日以内にレインズに登録する義務がある
  • 不動産会社は販売進行状況を7日間に1回以上売り主に報告する義務がある
  • 売り主が自分で購入希望者を見つけた場合でも直接売却することはできず、契約を締結した不動産会社を通さなければならない
  • 契約期間は最長3カ月で、更新も可能である

レインズとは、不動産流通機構が運営するシステムのことで、1つの情報を会員になっている不動産会社で共有できるというものです。
Webサイトに対象の不動産を登録することでどこの不動産会社のwebサイトからも閲覧することができます。

これにより多くの人に販売中の不動産の情報を提供することが可能で、早く購入者を見つけやすいというメリットがあります。

専任媒介契約の特徴

「専任媒介契約」は「専属専任媒介契約」同様、1社の不動産会社しか通すことはできません。
しかし、売り主が自分で購入者を見つけることも可能にしており、他の契約内容も「専属専任媒介」と比較するとやや緩い部分も見られます。
「専任媒介契約」の主な特徴は次のようなものがあります。

  • 不動産会社は1社しか介入できない
  • 売り主も自分で購入者を見つけることができる
  • 販売を開始したら不動産会社は7日以内にレインズに登録する義務がある
  • 不動産会社は販売進行状況を14日間に1回以上売り主に報告する義務がある
  • 売り主が自分で購入者を見つけた場合には不動産会社を通さず直接売却して良い
  • 契約期間は最長3カ月で、更新も可能である

専属専任媒介と専任媒介の大きな違いは不動産会社は1社のみという点は同じものの、売り主が自分の親族や友人、知人など自分が探してきた相手へ直接不動産を売却することが可能です。
この場合は不動産会社を介入させる義務は生じないため、仲介手数料なども発生しないというメリットがあります。

一般媒介契約の特徴

「一般媒介契約」は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」とは異なる部分が多く、大きな特徴は複数の不動産会社を通すことを可能としていることです。
さらに売り主が購入者を見つけて直接売却することもできます。
「一般媒介契約」の主な特徴を挙げてみましょう。

  • 複数の不動産会社を通して売却が可能
  • 売り主が自分で購入者を見つけることができる
  • 売り主が自分で購入者を見つけた場合には不動産会社を通さず直接売却して良い
  • 契約期間は無制限であるが一般的には3カ月で締結することが多い

「一般媒介契約」は、レインズに登録する義務が発生しないなど広範囲に不動産情報を提供するうえではやや不利に働くことも考えられます。
しかし、不動産を売る場合に不動産会社を1社だけにする必要もないうえに、売り主が直接自分の親族や友人、知人などに売却できることで売りやすいのはメリットでもあります。

有利?複数の不動産屋と契約を結ぶ一般媒介の意外な落とし穴

複数の不動産会社と契約できるのは「一般媒介契約」のメリットのひとつですが、それがデメリットになってしまうこともあります。

「一般媒介契約」は不動産会社がレインズに登録する義務が発生しないこともあり、その分広告や不動産情報誌への掲載などに力を入れる傾向が高くなります。
そのため、印刷物への費用がかさみやすくなることも念頭に置く必要があるのです。

不動産会社にもよりますが、対象物件がなかなか売れない場合には定期的に内見会などを行ったり、新聞折り込みを入れたり、DM発送やポスティングをすることもあります。
複数の不動産会社で印刷物が多くなると、それだけ費用もかかることになり、売却できるまでの期間が長いほどムダに経費だけがかかることも珍しい話ではありません。

また、「一般媒介契約」の場合は不動産会社が売り主へ販売の進行状況をこまめに報告する義務も生じないため、売却対象の物件にどれくらい問い合せが来ているかということも自分で確認しなければなりません。
契約の際にはメリットとデメリットをしっかり把握しておきましょう。

専任媒介契約における不動産屋の思惑

売り主が自分で購入者を探せるだけでなく、不動産会社を介入させる必要のない「専任媒介契約」でも、意外な落とし穴が潜んでいることもあります。

「専任媒介契約」も「専属専任媒介契約」と同じで不動産会社は1社しか契約することができませんが、同じ不動産会社の中で支店同士の売り上げ競争や1人の担当者が自分の売り上げにしたいなどの思惑から、同じ会社であっても情報の共有が限られてしまうこともあるのです。
その結果、売る機会を逃してしまうことも多く、売れるまでに時間がかかってしまうことになります。

また、依頼主への状況報告をする義務は生じますが、都合のよい内容だけを伝えたり正確な情報を伝えなかったりすることで売り主にとって不利益な結果になることも考えられます。
こうした不動産会社の思惑は「専属専任媒介契約」にも同様のことがいえます。

もちろん、すべての不動産会社がそうというわけではありません。
しかし、中には個人的な売り上げや社内の事情を優先して売り主の不利益につながる行為を行うところもあるので、さまざまな可能性を考えながら慎重に契約内容を決めましょう。

売るときに損しないためには見極めが大事

不動産を売却するには実際に売買契約が成立して引き渡しになるまでにはいくつかの手続きや準備が必要です。
希望額で売却できれば大きな金額が入ることになりますが、不動産会社への手数料や広告宣伝費などそれまでの費用もいろいろ発生します。

上で説明したような依頼主の利益を考えない不動産会社を利用してしまった場合と、依頼主の利益をしっかり考えて行動してくれる不動産会社を選んだ場合とでは、売れるまでの期間やかかる費用も大きく変わります。
また、不動産会社によっても査定額には差があり、その差は上下10%もあるといわれています。

特に急いで売却する必要がない場合であれば、査定も何社かに依頼して比較してみたり、事前に自分でも相場を調べてみたりすることは重要です。
また、気になる不動産会社の評判を調べることも有効な手段になります。

「媒介契約」をするときには、それぞれの内容を把握してメリットとデメリットを考え、自分の売りたい状況に合わせて選択し、大切な不動産を売ることで損をしないように注意したいものです。
万が一問題のある不動産会社と契約してしまった場合も考えて、契約期間についても十分考慮しましょう。