現在住んでいるマンションを売って新しい住まいを買おうと考えた場合、どちらを先にすれば良いか決めるのは難しい問題です。
どちらにもメリットとデメリットがあり、判断次第では不自由な生活やかなりの出費を強いられるからです。

自分にとってどちらが適した方法なのかは、その長所や短所をよく知ってから判断したほうがよいでしょう。
今回はマンションの買い替えの際に注意したほうが良いポイントを説明します。

先に購入するメリット・デメリット

自分の新居を先に購入することで得られるメリットは、物件探しの点で有利になるということです。
物件との出会いにはタイミングも大切で、それを逃して購入契約を結べなければ、他の人に先を越されてしまうかもしれません。

また先に物件を探している場合には、せかされることがないので、妥協せずに自分の希望の住まいを探せます。
そして新居が見つかれば、そのまま転居ができることはメリットです。
前のマンションから家具などの家財道具を引き払っていることで、購入希望者に元の住居を見せやすくなり、買い手を探すのに一役買うのもメリットといえます。

デメリットとしては、まだ自分のマンションが売れていないので、新居の購入資金で苦労することになるかもしれません。
購入には頭金や諸経費、手数料などでまとまった現金が必要になりますが、自分のマンションの売却代金は入ってきていないからです。

また、前の自宅の住宅ローンが残っているのに、新居のためにまたローンを組んでしまうと、2重の支払いが発生し、約定返済も増えることからお金の工面が大変になるという場合はデメリットになるでしょう。
住宅ローンが残っていないか、一時的なら増えても支払えるなど、現在用意できる資金にある程度余裕がある人には、先に購入することが向いているといえます。

先に売却するメリット・デメリット

逆に先にマンションを売却しているなら、資金の面ではゆとりができます。
どれぐらいの購入費があるか事前にわかっているので、それに沿って新居選びが可能になるのです。

住宅ローンも売却代金で支払いがすんでいるので、前のローンが次のローンの審査で問題になることもありません。
また売却の際にじっくり時間を掛けて買主と交渉ができるので、お互いに住居と契約内容を納得できるまで確認し合え、低い価格で手を打つこともありません。

しかし、今まで住んでいたマンションを売るために、次の住まいが見つかるまでどこに住むかが課題になります。
売却契約を結んですぐに新居を購入できれば良いのですが、うまくタイミングを合わせるのは難しいものです。

そうすると仮住まいを探して引越す必要が出てきます。新居を購入したら再度引越すので、そのための費用がかさむのです。
売却の後で新居がなかなか見つからないと、あせって多少不満がある住まいでも、妥協して購入してしまうリスクもあります。

購入したい新居のエリアや価格の範囲に目星がついているなど、購入を速やかに行う準備を整えられる人には、資金繰りが明確になるこちらの方法が適しているでしょう。

住宅の住み替え(買い替え)の際に気をつけるべきこと

住宅を住み替えるために買い替えを行う時に注意しなければならないこととしては、住宅ローンを増やさず、スピーディに返済できるように配慮することです。

売り先行でも買い先行でも、新居の住宅ローンは新たに組み直すことになることが多いでしょう。
しかし今までよりも支払う金額が増えたり、完済までの期間を伸ばしたりすると、老後資金に影響を及ぼす可能性が出てきます。

マンションを売却して次の新居の購入をする場合には、大きな買い物になるので終の棲家になることも。
そして終の棲家を意識する年齢になると、そろそろ家だけではなく、将来の生活や老後の資金繰りも念頭に置くことが必要になります。

今までのように住宅ローンが支払えなくなるかもしれないため、若いころのままの感覚で借入金額や返済期間を考えていると、思わぬトラブルが起きるかもしれないため注意しましょう。

売却金額で完済できなかったら?買い替えローンとは

とはいえ、マンションを売却した代金が自分の望んだ金額より少ないということはあります。
売却金額で前の住宅ローンが完済できなければ、新居のために用意した頭金などの購入資金を返済に当てなければならず、結果的に新しいローンの借入金額が増えてしまうかもしれません。
その際に、買い替えローンを利用するという選択肢があります。

買い替えローンとは、前の住居を売却しても残っている債務や仲介手数料などを、次の家のために組むローンで返済することができるものです。
しかし、新居を売却しても返済できない借金を持つことになるので、金融機関の審査は厳しくなります。

持ち家の売却契約と新居の購入契約を結び、それぞれの金額が明確になっていることが必要になるのです。
自分の抱える借金と持っている資金の金額を金融機関に示し、返済できると認めてもらわなければならないためです。
新居の購入時には買い替え特約などを活用して、売買のタイミングが合わない物件は購入しないといった対策を取らなければなりません。

また返済する金額には前のマンションの借金も含まれることになるので、返済計画を慎重に立てることが大切です。
返せなくなる可能性のある金額は借りず、返済期間もできるだけ伸ばさないように注意しましょう。

高く売却するために必要な住み替え(買い替え)にベストなタイミング

マンションを高く売却できれば、住み替えの際にかなり有利になります。
売却価格を上げるには、売るのに適したタイミングを見極めなければなりません。

マンションの資産価格は、基本的には時間がたてばたつほど落ちていきます。
しかしずっと同じ幅で下落するのではなく、段階があるのです。

新築から1~5年までは、資産価値にそれほど大きな変化はありません。
そして10年で3割ほど下がり、それを超えると半分程度になってしまうこともあります。

これは、マンション独特の事情が関係しています。

マンションでは管理金や修繕積立金という出費が必要になります。
建物は古くなれば老朽化するので、時間がたてば修理や維持のための金額も上がっていくのです。
そのためにマンション自体の資産価値が落ちて、売却価格も下がるのです。

しかし早く売り過ぎては、多額の住宅ローンが残ってしまいます。
築年数が浅いマンションが高く売れるといっても、やはり新築には及びません。

売却価格とローンの残債のバランスを考えれば、10年ほどが目安のタイミングとなります。

高く売却するために必要な住み替え(買い替え)にベストな業者選定基準

マンションを高く売却するためには、住み替えという状況に適した業者を選ぶことも重要です。

住み替えのためにマンションを売りたい場合、購入したい住まいのある地域に販売物件を多数持っている業者を選ぶのが良いのです。
住み替えが前提だと、前のマンションが相応の価格で売却できなければ購入契約がしっかり結べないことを業者も承知しています。

また、売却と購入の時期が大幅にずれることでも、新居の購入に支障をきたします。
その点を考慮して買主を探してくれるので、買い替えがしやすくなるのです。

住み替えは売却と購入のタイミングによっては、損失が大きくなるかもしれない規模の大きい取引です。
そこで住み替えのための買い替えという物件を何度も扱い、経験が豊富であることも業者選定の基準となります。

そのような業者だと、住み替えにおける売却の不安や疑問にきちんと応えてくれ、担当者の対応も良くトラブルも少ないものです。

マンションの住み替え(買い替え)をした場合の確定申告方法

マンションという不動産を売却して収入を得たなら、その収入は譲渡所得となり、確定申告が必要になります。
譲渡所得は分離課税という区分になるので、給料の給与所得などとは別に申告しなければならないのです。

売却して利益が出たなら、マンションの売買契約書や、売る際に掛かった手数料などの領収書を用意して、確定申告書と譲渡所得の内訳書に記入します。
売却代金から、減価償却を考慮したマンションの購入代金と、売却に掛かった費用を引いて出た金額に税金が掛かるためです。

所得税の確定申告の期限までに、税務署に必要事項を記入した書類と添付書類を提出しましょう。

マンション売却で損失が出た場合には、納税しなくても良いので確定申告をしないこともできますが、一定の要件を満たせば損失を給与所得などと通算でき、所得税を減らすことができます。

その場合は確定申告用の書類に加え、「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」と、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の明細書」を用意し、損失の内訳を示すために住宅ローンの残高証明書なども準備します。

マンションを売却して住み替えを行うのは簡単にはいきませんが、自分に合った方法を選択できれば、売却価格や購入先で不満を残すことは少なくなります。
売却価格が低くても対処方法はいくつもあるので、メリットとデメリットを把握して適切なやり方を取りましょう。