転勤や相続などの理由でマンションを売却することになった場合、できれば希望通りの価格で売りたいと考えるものでしょう。
そのためには、買主へのアピールやマンションの需給状況、地価動向などを考慮する必要があります。

また、何のために売却するか、いつまでに売却するかといった点も明確にして売却交渉に臨む必要もあるでしょう。

そこで、マンションを早く売却した場合に使える税制上の特例や売却するマンションの価値を知って売却戦略を考える重要性、そして売りやすい時期や不動産市場動向との関係についてお伝えします。

早く売ると得られる特例

マンションを売る場合、単に希望通りの高い価格で売れることを考えるだけでなく、税制上の恩典を得ることも考慮する必要があります。
居住用財産に対する税制上の特例はさまざまなものがありますが、早く売却することで得られる特例もあります。

まず、住んでいたマンションの売却益が生じた場合に活用できる3,000万円特別控除の特例です。
この特例を活用することで、売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得に対する税負担をゼロに抑えることができます。

ただし、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却できた土地と建物といった要件などを満たす必要がありますので、その期限までに売却しないとこの特例は使えないことを理解しておく必要があるでしょう。

また、居住用マンションを買い換えた場合に売却益を繰り延べられる買い替え特例、売却損が生じた場合の損益通算や損失の繰越控除の特例の適用を受ける場合も、マンションに住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ることという要件があります。

さらに相続により取得したマンションを売却する場合にも特例があります。
この特例を使えば、相続税を支払ったあと相続したマンションを売却する場合に、マンションに対応する相続税を取得費として加算できます。

ただし、相続税の申告期限から3年以内に売却することという要件があります。
相続税の申告期限は相続があった日の翌日から10カ月以内ですので、この特例を使いたい場合は、相続後3年10カ月以内に売却する必要があるでしょう。

マンション売却時に税制上の恩典を受けたい場合は、3年以内を目安に売却することがポイントです。
売却時期以外にも要件がありますので、詳細は国税庁のホームページなどで確認することをおすすめします。

自分の家の特徴を理解しよう!

マンションを売却したいと思ったら、まず自分が所有しているマンションの特徴を理解することから始める必要があります。
商品を売る場合も、その商品の特徴を理解していなければ顧客にアピールできません。
居住用のマンションもそれは同じでしょう。

売却金額がいくらになってもよい、すぐに有利な価格で売却できなくてもよいという場合は自分の家の特徴まで理解する必要はないかもしれませんが、できるだけ有利な価格で早く売却を決めたいと考える場合は、売却を依頼した不動産会社に対して、間取りや売却希望金額を伝えるだけでは不十分でしょう。

所有しているマンションの特徴を理解し、どういった人が魅力を感じる物件なのかを把握した上で物件の魅力を不動産会社や買い手にしっかり伝えることが重要です。
マンションの魅力としては、立地や新しさなどがあげられますが、それ以外にも住んでいたからこそわかる魅力もあります。

例えば、近隣の商店街やマンション管理の良さ、静かさなどの環境面の良さは住んでいた人が魅力を伝えることで説得力が増します。
また、査定を受けることで物件の価値を知り、他の物件と差別化できる特徴を把握することができる場合もあります。

一括見積もりサービスなどを活用することで、効率的に多くの見積もり情報が得られます。
複数の見積もりを見比べることで、マンションの特徴が見えてくる可能性があります。

マンション売却にあたっては、まずは「己を知る」という意味で、所有していたマンションの特徴を理解し、それに基づいて売却戦略を立てるところから始めることをおすすめします。
不動産会社にまかせきりにするのではなく、自ら魅力をアピールする姿勢が大切になるでしょう。

購入者が動く時期とは?

マンションの売却は、自分がいくら売りたいと思っても、買い手が現れないことにはどうしようもありません。
そのため、売り出す価格や魅力のアピールとともに売却時期についても考える必要があります。

売却するマンションの魅力を把握することは「己を知る」ことに相当しますが、購入者が現れやすい時期を知ることは「相手を知る」ことに相当するといってよいでしょう。

一般的に、購入者が現れやすい時期は年度の変わり目の春といわれています。
この時期は、サラリーマンの転勤辞令が出て転居する必要が生じたり、学校の入学時期に合わせて引っ越しをしてマンション購入したりといった需要が生まれやすいといわれています。

逆に、真夏や真冬は購入者が現れにくい傾向があるようです。
入学や転勤などの異動が少ないことと暑い時期や寒い時期に精力的に物件情報を収集して内見をする気が起きないなどが理由として考えられます。
そういった傾向は頭に入れておく必要があるでしょう。

ただし、そうはいっても1年を通して一定の需要はありますので、売りやすい時期でも売れなかったり、売りにくいといわれている時期でも売れたりすることはあります。
多少需要の変動はありますが、年間通して極端に売れ行きが変わるというほどではありません。

そのため、ファミリー向けマンションであればファミリー向けに、小さめの物件で近隣商業地域に簡単にアクセスできるマンションであれば高齢者や単身者向けになど、自分の売ろうとしているマンションの特徴を理解してアピールしながら適正な価格を提示できれば、年間通して売却するチャンスはあるでしょう。

不動産市場の動向を読む

マンションを希望通りの価格や時期に売却するためには、不動産市場の動向を読むことが必要です。
「己を知る」「相手を知る」だけでなく「世間を知る」ことが大切ということです。

不動産市場とは、不動産の需給状況のことです。
マンションを購入しようという人が増加すると、新築マンションや中古マンションの価格は上昇することが多いです。

需要が多くなれば、それだけ希望価格で早い時期に売却を決めることができる可能性が高くなります。
マンション売却を考える前から、常にアンテナを張り情報を収集しておく必要があるでしょう。

不動産市場に影響を与える主なポイントは3つあります。

  • 景気動向

景気が良くなると土地や建物を取得してビジネスを広げようという経営者が増加しますし、会社の業績が良化することで給料やボーナスが増加して住宅購入意欲が高まる傾向があります。

  • 金利動向

不動産取得は多額の資金が必要で、借入金を使って物件取得が行われるのが一般的です。
金利が下がればそれだけ借入金の支払利息負担が減りますので、不動産需要を押し上げる効果があるといわれています。

  • 税制の変化

住宅ローン控除などの住宅取得支援税制が拡大すれば住宅を購入しようとする人が増加し、消費税増税が行われると増税前の駆け込み需要や増税後の需要減少が発生するのが一般的です。

そういった不動産市場の動向を見ながら売却希望価格や売却時期を決めることも大切です。
マンションの売却においては、物件の魅力を把握する「己を知る」、買い手の希望や動向を把握する「相手を知る」、そして不動産市場を把握する「世間を知る」の3つを考えることをおすすめします。