不動産売却ときくと、時間がかかり大変かつ、難しそうと感じるのではないでしょうか。
不動産売却には主に仲介と買取りという方法があり、売却額によっては税金もかかります。
自宅を所有している方は家を売る必要がでてくることもあります。

さまざまな事情で売却をすることが考えられますが、売却にあたってこれだけは知っておきたい注意点についてまとめました。

家を売る方法ってどんなものがある?

家を売るときの方法については「仲介」と「買取り」があります。

仲介は不動産屋に依頼をして、購入者を探すという方法です。仲介の場合には、媒介契約を不動産屋と締結します。
この媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3通りの方法があり、どの媒介契約を選ぶかはそれぞれの特徴を考えて一番適している方法を選択しましょう。

次に買取りについてですが、不動産屋に直接買取りを依頼する方法です。買取りには買取り保証と即時買取りなどの方法があります。
事情により急いで不動産を現金化したいときには買取りを検討することもひとつの方法です。

仲介と買取りの違い

もし、家を売るときに時間がかかってもできるだけ高く売りたいと考える方は、仲介が適している可能性が高い傾向にあります。
一方で価格は「下がってもすぐに売却して現金化する必要がある」「売却に手間はかけたくない」などの考えがある方は買取りがより適しているといえます。

家を売る手順とは?

では、家を売るときにはどのような進め方をすればよいのでしょうか。
自分でまずできることは、自宅の近隣の同じような物件をインターネットで探してみることです。

概算ではありますが、自宅や近隣マンションなどの名前を入力すると今まで構築されたデータを元に想定査定額が検索できるサイトもあります。これらを参考にすると相場感がつかめるでしょう。

その後買取りまたは仲介を依頼できそうな不動産屋を探して正式に査定依頼をします。
すでに自分で相場感がつかめているので、ある程度納得がいく買取り査定を出した不動産屋に依頼することができます。

買取りで満足がいく査定がでたら、その不動産屋と直接売買契約を取り交わして引渡しをすれば売却は完了します。
仲介の場合には、購入希望者が現れたときに価格に折り合いがつけば、その購入希望者と売買契約を取り交わして引渡しをします。
買取りは不動産屋との直接取引、仲介は購入者との取引となりますが売却の流れはほぼ同じです。

不動産売却時の注意点

実際に家を売るときには、「どれくらいの期間がかかるのか」「思ったとおりの金額で売れるのか」など気になることがたくさんでてきます。

高く売りたいのであればある程度時間はかかりますし、早く売りたいのであれば価格は安くなる傾向にあります。
短期間で高く売れるというケースはあまりありませんので、どのような事情や考え方で家を売るのかによって方向性を考えておく必要があるでしょう。

さらに、高く売りたいから査定価格が最も高い不動産屋だけに依頼しても、時間がかかりすぎるどころか一向に購入希望者が現れないという事態も考えられます。
査定価格で間違いなく売れるということではありませんので、念頭においておきましょう。

その他の注意点としては、家を売るときにはいろいろと経費がかかります。
一番大きな費用は不動産屋に契約が成立した際に支払う仲介手数料です。法律で仲介手数料の上限は「家の売却価格×3%+6万円」と決まっています。

念のため自分で売却する物件がどのぐらい仲介手数料がかかるのかといった確認も必要です。
また契約が成立しない場合は手数料を請求できない点も押さえておきましょう。

不動産売却で損しないためにはどうしたら良い?

買取りにするか、仲介にするかそれぞれにメリット、デメリットがあります。
「不動産売却で失敗した」という後悔をしないためにも、ある程度は自分なりに近隣にある物件の販売事例などの情報を収集したり、売却スケジュールを計画したりすることで、不動産屋にどのように依頼をすればよいかが明確になります。

売りたい方の希望や条件を的確に不動産屋に伝えることができれば、不動産屋も動きやすくなります。
不動産屋の協力なしには売却はできないことも多いので、自分の方向性をしっかり固めておくことが大切といえるでしょう。

そのうえで複数の不動産屋に査定を依頼することをおすすめします。
複数に依頼することで査定価格に開きがあることに気づきますし、比較することで妥当な売却金額が見えてくることも。

最後に、査定額や不動産屋との相性などを考慮し、実際に売り出したときにも注意点があります。
購入希望者がせっかく現れても、内覧したときに家が汚れているとイメージダウンとなり成約に結びつかないこともあります。
特に水周りは目につきやすいので常にきれいにしておくことも大切です。

家をできるだけ高く売るにはどうしたら良い?

家を売るのにはそれぞれの事情があります。売却において最も重視したいことが「できるだけ高ければ高いほどよい」という場合にはどのような点に気をつけておけばよいのでしょうか。

まず、ある程度時間に余裕をもって売却できるかどうかは大切です。
買取りになるとどうしても再販にかかる費用分は差し引かれてしまうので価格は安く抑えられます。
仲介のほうが時間はかかりますが、より高く売れる可能性がありますので、その点をまず整理しておきましょう。

さらに、不動産の価値は建物のメンテナンスの良し悪しによっても多少影響することがあります。
土地の価格は自分ではどうしようもありませんが、一戸建てでも、マンションでも建物の管理を日ごろから意識しておくことが大切です。

マンションの場合には共用部のメンテナンスや大規模修繕などの管理状態も査定に響くこともあるのです。
管理会社から大規模修繕記録を取り寄せてみたり、室内の設備のメンテナンスなどは定期的に行い記録しておいたりしておくことで価格に差がでることもあり得ます。

ローンが残っている不動産は売れるの?

住宅ローンを借りて家を購入している方も多いですが、転勤などの理由でやむを得ず家を売る方もいるでしょう。

ローンが残っていても不動産売却は可能なのでしょうか。
住宅を売却した金額で住宅ローン残高が完済できるのであれば、売却時にすべてのローン残高がなくなりますので売却することは可能です。

しかし、中には住宅ローンを返済できる見通しがたたなくなったことで家を売る必要がでてくる場合もあります。
状況にもよりますが、住宅ローンの滞納が続くと、自宅は抵当権者である金融機関に差押えされ、その後競売になります。その前に任意売却という方法を模索してみましょう。

任意売却のメリットとしては、住宅ローンの貸し出しをしている債権者である金融機関などが合意した金額に基づいて一般の購入希望者に売却をします。
そのため、市場価格に近い金額で売却できる可能性もありますし、自宅の所有権は放棄しますが、ローンの代わりに家賃を払ってそのまま自宅に住むことができるリースバックという方法も模索することができる可能性もあります。

家を売るための費用や税金はどのくらいかかる?

家を売るときには、価格がどれくらいになるのかが最も気になるところではありますが、他にも気にしておきたいことがあります。
それは、不動産売却時にかかる経費や税金です。

売却したお金がすべてそのまま自分の手元に残るわけではありませんので注意が必要です。
売却時に必要な経費としては、不動産売買契約書の金額は異なりますが、印紙税を支払わなければなりません。
また、住宅ローンの残債がある場合には金融機関や司法書士に支払う抵当権抹消登記費用などがかかります。

さらに、購入したときよりも高く売れたからといって手放しでは喜べませんので注意しましょう。
購入価格と購入時経費の合計よりもさらに高額で売却できたときには譲渡益が課税されます。

また、不動産屋に買取りしてもらう際には仲介手数料はかかりませんが、仲介の場合は「家の売却価格×3%+6万円」の仲介手数料を支払う必要がある点もチェックしておきましょう。

不動産売却を検討する際には、それぞれの事情にあわせてさまざまな方法を知っておく必要があり、事前に知識を得ておくことが大切です。