家を売る場合は、所得税や復興特別所得税、住民税などの売却益にかかる税金以外に仲介手数料などの経費がかかります。
そのため、売却代金のすべての資金を自由に買い換え資金などとして使うわけにはいきません。
売却代金から経費を引いた分を見越して資金繰りを行う必要があります。

そこで、不動産売却時にかかる経費について、仲介手数料を中心に印紙代や抵当権抹消登記費用などのその他の経費も含めてご紹介します。

不動産売却時の仲介手数料とは

不動産売却を行う場合、売り主が自ら買い主を探して売却することも可能です。
しかし、知り合いなどでたまたま売却物件を買いたいと考えている人がいるような場合を除いては、すぐに買い主を見つけることは難しいでしょう。

自ら広告を出して買い主を探すのは、コストもかかりますし効率も悪いです。
最悪の場合は、長期間買い主が見つけられないこともありえます。
そのため、不動産の売却を行う場合は不動産会社に仲介してもらうように依頼するのが一般的です。

仲介を依頼する場合は、一般媒介契約や専属媒介契約、専属専任媒介契約のいずれかを締結することになります。
不動産仲介会社は取引が成立すると報酬を受け取ります。これが仲介手数料です。

契約の形態により、売り主への報告義務の有無や報告頻度、売り主が自ら買い主を見つけることを認めるか否かなどの違いがありますが、仲介手数料は契約形態によらず同じであることが多いです。

仲介手数料の計算方法

不動産会社が仲介の報酬として受け取る売買仲介手数料は、法律によって上限金額が定められています。
仲介手数料の上限金額は、売買代金に対して一定の率が定められていますが、売買金額の大きさによってその率は変わります。

売買金額が200万円以下のケースは、売買金額の5%と定められています。

また、売買金額200万円超から400万円以下のケースは、仲介手数料の率は売買代金の4%です。
ただし、全体に対して4%になるのではなく、200万円以下の部分は5%となりますので、売買金額全体に対して4%をかけた金額に2万円を加算することになります。

同様に、売買金額が400万円超のケースは売買代金の3%に6万円を加算した金額となっています。

消費税に関しては、サービスも課税の対象としていますので、不動産会社の受け取る仲介手数料も課税対象です。そのため、上記の金額に消費税を加算した額を不動産会社に支払う必要があります。

仲介手数料が発生するタイミングはいつ?

不動産売却の仲介を不動産仲介会社に依頼する場合、仲介手数料はいつ支払うことになるのでしょう?

仲介を依頼する場合は一般、専任、専属専任のいずれかの媒介契約を締結することになりますが、売却希望金額はあったとしても売却代金が確定していませんので契約締結の段階では手数料を支払う必要はありません。

では、売買金額が決まり売買契約が成立した段階はどうでしょう?
法的には、売買契約の段階で不動産仲介会社の報酬請求権は成立すると考えられます。

しかし、国の行政指導などもあり、現実には売買契約が成立した段階では仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。
残りの半分は、売り主が売買代金の受領をするなど取引が完了して媒介の責任を果たした段階で支払うことになります。

例えば、10月媒介契約、11月売買契約締結で手数料10万円が確定、12月代金受領のケースでは、11月に5万円、12月に5万円を支払うのが一般的です。

仲介手数料は値引きすることが出来る?

不動産売買の仲介を行う不動産会社は、個人との媒介契約による報酬を受け取る場合、法律によって上限金額が定められていますが、法律で定められているのはあくまで上限金額ですので、上限金額よりも少ない仲介手数料であっても問題ないといえます。
そのため、売り主は仲介手数料を値引き交渉できる可能性はあります。

しかし、現実には、ほとんどの場合上限の仲介手数料を支払うことになるのが通例です。
つまり、仮に相見積もりをとっても、仲介手数料だけに注目した場合は、どの不動産仲介会社に依頼しても差がないという結果になるでしょう。

ただし、他業種などから参入した新興不動産会社の中には、コスト積上げプラス利益で報酬を計算し、上限の仲介手数料以下で対応してくれる場合もありますが、対象となる顧客は法人に限定されていることがほとんどですので、個人が不動産を売却する場合は、上限金額を支払うつもりでいた方がよいでしょう。

その他の経費、印紙代とは?

仲介手数料以外の経費として印紙代があります。印紙代は正式には印紙税といい、文書に対して課税する国税で、不動産を売却する場合に作成する売買契約書はその課税対象となります。
印紙税は、印紙を契約書に貼付することによって納税します。
売買契約書に印紙が貼ることによって納税したことにするというわけです。

契約書は2通作成し、契約当事者双方が保管することになりますので、印紙は契約書2枚に貼ることが求められます。
通常は、1枚を売り主、もう1枚を売り主が負担することが通例です。

印紙の貼付がないと印紙税とその2倍の金額の罰則を負担することになりますので貼付わすれには注意しましょう。

印紙税は契約書に書かれている売買金額によって決まります。
例えば、売買金額が500万円超から1,000万円以下のケースは1万円(5,000円)、売買金額が1,000万円超から5,000万円超のケースは2万円(1万円)、5,000万円から1億円のケースは6万円(3万円)、1億円超5億円以下のケースは10万円(6万円)などとなっています。(カッコ内は軽減税率、2018年3月31日までは軽減税率で計算されます。)

抵当権抹消登記費用がかかるのはどんな時?

仲介手数料以外にかかる経費としては、抵当権抹消登記費用もあります。
抵当権抹消登記費用とは、不動産に設定されていた抵当権を外す登記のことです。

権利に関する登記を行う場合には、登録免許税を負担する必要があり、登記内容によって税額が定められています。
抵当権を抹消する場合は、売買金額にかかわらず不動産1件につき一律1,000円の登録免許税がかかります。

抵当権抹消をする必要があるケースとしては、住宅ローンの残額が残っていて、売却にあたって全額返済して抵当権を外すケースや、ローンの返済は終了しているにもかかわらず抵当権抹消登記をしていなかったケースなどが考えられます。
売買においては、抵当権は抹消するのが一般的ですので、ローンを組んで不動産を購入した物件を売却する場合は、抵当権抹消登記費用がかかる可能性があることを理解しておく必要があるでしょう。

参照
印紙税:https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

意外とわすれがち?ここも抑えておこう!必要経費

仲介手数料や印紙税、登録免許税以外にもかかる必要経費があります。
意外とわすれがちですので、資金繰りを行う場合はわすれないようにしましょう。

必ずかかる必要経費というわけではありませんが、売却にあたって建物を解体する場合の解体費用、買い主に良い物件だと認識してもらうなどの効果が期待できるハウスクリーニングを行う場合の費用、あえて売却前にリフォームを施して売却価格のアップを狙うリフォーム費用、そして居住用物件を売却する場合に必要となる引越し費用などがあげられます。

新しい家に引越しする場合は、引越し先で新たに必要となるカーテンなどの費用も見ておく必要があるでしょう。

不動産の売却時には大きなお金が動きます。
さまざまな必要経費については、1つ1つは売買金額に対して相対的に小さい額であるため軽く考えてしまう可能性がありますが、資金繰りを行うにあたっては確実に把握しておく必要があるでしょう。