不動産売却の手続きをする場合、仲介業者へ依頼してから引渡しをするまで、ある程度の期間がかかります。
そのため、つい必要書類の準備を後回しにしてしまうことも少なくありません。

しかし、手続きに必要となる書類は多いので、準備は早めにしたほうがよいでしょう。
そこで不動産売却の手続きにはどのような書類が必要なのか見ていきます。

売却を依頼する時に必要な書類とは

不動産売却を依頼すると、仲介業者は買い主を募集したりするなど販売活動を開始します。
しかし売却手続きを進めるにあたって、対象不動産の情報を把握する必要があります。
そのため、不動産売却を依頼する場合、その情報を把握できる書類をそろえなければなりません。

具体的には登記簿謄本、売買契約書、重要事項説明書などがあげられます。

登記簿謄本は、不動産の物理的現況や権利関係を把握できる書類です。

売買契約書は、不動産の売買契約を証明するものです。

また不動産売買契約をする前、宅地建物取引士が対象不動産の重要な情報を説明しなければなりません。
その際に交付された書類が重要事項説明書です。

一戸建てを売却する場合、土地測量図・境界確認書や図面や設備の仕様書も用意しなければなりません。

土地測量図とは、対象の土地の地積を確認できる書類で、境界確認書は、隣地の所有者と土地の境界を明確にしたことを証明するものです。
不動産の部屋の状態や大きさなどを確認できるのが図面や設備の仕様書です。
この書類は建物に関するものなので、土地売買の際には用意する必要はありません。

マンションを売却する場合、規約や維持費に関する書類が必要になります。
マンションに住む場合、管理費や修繕積立金を支払う必要があったり、規約を遵守したりしなければなりません。
それらの内容が定められたものが上記の書類に当たります。

さらに固定資産税額が把握できる固定資産納税通知書も、売却手続きには欠かせない書類です。
固定資産税は、毎年1月1日の時点で名義人だった人が1年分の額を支払います。

年度中に不動産を売却する場合、引渡し後の買い主の負担分を、残金決済の際に精算しなければなりません。
したがって、買い主の負担額を算出するためには、その年度の固定資産税額を把握しておく必要があります。
それにより、固定資産納税通知書の準備が求められるのです。

不動産売却を依頼する際の必要書類は、どのように入手するのでしょうか。

まず登記簿謄本は法務局で交付してもらえます。
法務局まで足を運んで交付手続きをするのが通常ですが、郵送での取得も可能です。
また登記簿謄本は全国どの法務局でも交付してもらえるので、自宅から最寄りの法務局で交付手続きするとよいでしょう。

売買契約書、重要事項説明書は、不動産の購入手続きをする際に作成される書類です。
購入時に、仲介業者から手続き書類の保管用のファイルを用意してもらえます。
これらの書類は、通常そのファイルに保管されているので確認してみましょう。

土地測量図・境界確認書、図面や設備の仕様書、規約や維持費に関する書類も、一緒に保管されている場合が多いです。

土地測量図や建物の図面は、法務局でも交付してもらえます。
もしこれらの書類が見当たらなければ、法務局で交付してもらうとよいでしょう。
登記簿謄本と同様に、法務局へ足を運んで交付手続きをする他、郵送でも対応してもらえます。
固定資産納税通知書は、毎年4、5月ごろに不動産所在地の自治体から郵送されます。
この書類は、不動産の所有者の元にあるのが通常です。

引渡しの際に、売り主が用意しなければならない書類とは

売却不動産の買い主が決定して売買契約を締結した後、残金決済を行い、不動産を引渡します。
残金決済の際には、登記手続きに必要な書類を準備したり、署名捺印したりしなければなりません。
また売却代金は数千万円単位の額となるので、売却代金授受のための振込手続きをします。

売り主側はこれらの手続きのために自ら用意しなければならない書類などがいくつかあるので把握しておきましょう。
まず登記関係に必要な書類に、身分証明書、実印、発行から3カ月以内の印鑑証明書が必要です。

不動産売却の登記は、通常司法書士が手続きします。
司法書士が当事者の代理で登記手続きをする場合、本人確認義務が課せられています。

したがって、登記手続きの依頼者となる売り主は身分証明書を用意しなければならないのです。
身分証明書は運転免許証、パスポート、住民基本台帳カードなど本人の住所、氏名、生年月日が確認でき、なおかつ顔写真つきのものが好ましいです。

売り主名義から買い主名義に変更するため、売買による所有権移転登記を行います。
司法書士が登記手続きを当事者の代理で行う場合、不動産の権利を失う売り主は、登記委任状に実印で捺印しなければなりません。
さらに発行から3カ月以内の印鑑証明書の提出も求められます。
そのため、残金決済の際にこれらの書類を用意しなければならないのです。

また、売り主の現在の住所が登記簿上の住所と相違している場合があります。
このような場合、売買による所有権移転登記をする前に、名義人である売り主の住所変更登記をしなければなりません。
住所変更登記をする場合、住所の変更履歴を証明できる住民票が必要になります。

残金決済の際、売り主の現在の住所が登記簿上の住所と相違している場合は住民票も用意しておきましょう。
売却代金授受のための振込手続きをするには、銀行口座の通帳が必要になります。
振込手続きの際、伝票に振込先の口座番号を記入しなければなりません。
銀行口座の通帳がないと口座番号がわからないので、振込手続きができなくなってしまいます。

さらに、売却不動産に住宅ローンの残債がある場合、残金決済と同時に完済手続きをしなければならないのが原則です。
通常売却代金を返済資金に当てることになります。
もし、売却代金額よりも住宅ローンの残債額のほうが大きい場合、完済できない場合がでてきます。
売却不動産に住宅ローンの残債額がある場合、その額を把握するため、ローン残高証明書を用意しなければなりません。

引渡しの際に不動産に関する書類とは

引渡しをする残金決済時において、売却対象となる不動産に関する書類もいくつか用意しなければなりません。
これらの書類は、登記手続きや買い主へ引渡す際に必要となります。

登記手続きの際、登記済権利証が必要になります。
これは不動産購入時、買い主名義に変更するための所有権移転登記手続きの際に発行された書類です。
名義人宛に発行されるものなので、この書類を所持している事実が不動産の権利者である証明になります。

登記済権利証には、対象不動産の表示の後に赤い登記済の印が押捺されており、そこには受付年月日と受付番号が記載されています。
これらを見ながら売却対象となる不動産の登記済権利証であるか否かを判断することが可能です。

登記済権利証は、登記手続きを代理した司法書士事務所の表紙で綴じられているのが通常なので、それを参考に探してもよいでしょう。
また、2005年に不動産登記法が改正され、新しい登記済権利証として登記識別情報通知書が発行されるようになりました。
法務局が改正後の制度で運用されてから不動産を購入した場合、登記済権利証として登記識別情報通知書が発行されているので注意が必要です。

買い主へ引渡す書類に、建築確認済証、検査済証、建築設計図書などがあります。

建築確認済証とは、建物を建築する前に確認申請をした際に交付される書類です。
検査済証とは、建物の建築後、検査に合格した際、発行されます。
どちらも建築基準法に適合していることを証明する書類で、不動産売却の際には買い主側に引渡します。

建築設計図書は、建物の建築工事の情報に関する事項が記載されている書類です。
不動産の買い主が購入後、リフォームなどをする際、使用する場合があるので、残金決済の際に引渡します。

その他、不動産の設備に関する書類などがあれば、買い主に引渡したほうがよいので、用意しておきましょう。
不動産に関する書類の入手先ですが、登記済権利証は、法務局から交付されます。
購入手続きの際、登記手続きを代理した司法書士事務所から書留で郵送されてくるのが一般的です。

建築確認済証と検査済証は特定行政庁または検査機関で交付されます。
しかし購入手続きの際、仲介業者から渡されるので、自分で保管しているのが通常です。
建築設計図書は、一戸建ての場合、建築施工業者などから交付されます。

マンションの場合は、管理組合や管理会社によって保管されているのが一般的です。
不動産売却をする場合、依頼時にも引渡し時にも複数の書類を必要となるので、事前にしっかり用意しておいたほうがよいでしょう。