築年数が古い家が建っている古家付き土地を処分したい場合に、更地にするしかないと考えている人もいるかもしれません。
更地にするのも確かに選択肢のひとつですが、他にも売却する方法はあります。

どの方法にも長所や短所があるので、自分や買い手の状況や立場から適したやり方を選ぶために、その内容を知っておきましょう。

古家付き土地を売却する方法は?

古家付きの土地を売却するための方法は、大別すると3つあります。

  • 「家が建っているそのままの状態で土地を売る」
  • 「家にリフォームやリノベーションを施してからの売却」
  • 「家を解体して更地にしてしまってから買い手を探す」

という3種類のやり方です。

土地を主体にするのか、家のほうがメインになるのかといった状況の違いによって、買主の対象も変わり、売却価格にも変化が出ます。
一見、更地にするのが手間は掛からなそうですが、場合によっては余計なコストを覚悟しなければならなくなることもあるのです。

どの方法にもメリットはありますが、売主がそれを必要ないと感じれば、メリットを生かせません。
またデメリットがあっても、それを上回るほどの恩恵があれば、選択しても後悔することはないでしょう。

売却で主に問題になるのは、コストとそれに見合う売却額、固定資産税などの税金についてです。
また買い手が付かなければどうにもなりません。

その点について、それぞれの違いを見ていくことが大切です。

古家付き土地として売却する場合のメリット・デメリット

古家付き土地として売る場合には、家には手を付けずにそのまま土地を売却します。
更地にはしませんが、住むための家として買主に渡すわけではないので、修理やリフォームで出費をせずにすみ、解体工事も行わなくてすむのです。

その家をどうするかの裁量は買主に委ねられますが、それを土地利用の選択肢が増したと歓迎する人もいます。
売主としてはもう価値がなくなったと見る古家でも、リフォームなどをして使用したいという場合もあるのです。

土地の価格で家も購入でき、一から住居を建てるよりも費用が安くすむといった理由からです。
また売却希望の土地にすぐに購入希望者が現れるとは限りませんが、家が建ったままだと更地よりも固定資産税が安いというメリットもあります。

デメリットとしては、売却の後で家を再利用するにしても、解体するにしても、買主が費用を受け持つことです。
その費用の分、売却の価格は低くならなければ不公平感が生じます。
そこで古家付き土地の売却価格は安くなりがちなのです。

他にも、家の取り壊し前提の土地だと買主に認識されると、他の更地やリフォーム済みの家付きの土地と比べて、選択の優先順位が下がる可能性もあります。
また買主が家を住居用として利用するつもりなら、契約内容によっては売主に瑕疵担保責任が発生することもあるのです。

リフォーム・リノベーションしてから売却する場合のメリット・デメリット

古家をリフォームやリノベーションしてから売るメリットは、土地だけでなく家も売却の目玉にできるところです。
リフォームなどの仕方によっては、新築に見劣りしないほどの一戸建て住宅として売り出せます。

古家を取り壊すと、解体費用以外に廃材などの処分費用も掛かって、それなりの出費になります。
しかし家の状態が良いなら、少しのリフォームですみコストが抑えられます。

売却がすぐには進まなくても、固定資産税が安価なのはリフォームしていても同じです。
けれどもリフォームしたことで、土地は気に入ったものの新築にしたいという要望には応えられなくなります。

住まいは大きな買い物のため、買主の住居についての希望も細かくなるかもしれませんが、そのニーズを満たすリフォームやリノベーションを行うのはなかなか難しい場合もあります。
家を商品として押し出した分、土地だけの希望者はターゲットから外れ、家の外見や中身に力を注がなければならないのです。

解体してから売却する場合のメリット・デメリット

古家を解体して更地にしてから売却するというのは、家付きの時とは逆に、土地のみが商品となります。
購入した買主の意のままになる自由度の高さから、需要が切れることはありません。

そこで売りに出しても売れ残る心配をあまりせずにすみ、早めに売却できる可能性も高いのです。
家がないので、瑕疵担保責任も一切掛かりません。

しかし更地にするための解体費用、廃材をリサイクル可不可で分別しての処分費用、重機が入れない立地なら、そこから廃材を運び出す手間賃などのコストがかさみます。

売れずに年を越した場合の固定資産税も考慮しなければなりません。
建物が建っていれば、その敷地には固定資産税が6分の1~3分の1に軽減される特例が適用されます。
固定資産税は1月1日の時点での土地の状態で判断されるため、更地という非住宅用地として1月1日を迎えると、固定資産税の金額が上がってしまいます。

更地にして売却するなら、売却時期も考えて行動する必要があるのです。

売却方法を決定する時の注意点

3種類の売却方法の中からどれを選択するか決める前に、確かめておきたいことがあります。
売却を希望する土地が再建築不可物件に当てはまらないかどうかです。
再建築不可物件とは、1度建物を解体してしまうと、もう建てられなくなる土地のことです。

その主な理由は、建築基準法で定められた道に敷地が接していないなど、建築基準法の接道義務を果たしていないことです。
ある程度のスペースがないと救急車や消防車などが入りにくいので、そのような場所には新築ができないことになっているのです。
道路との配置が問題なことがほとんどなので、土地自体に欠陥はないのですが、新築できないというのは土地売却の選択肢に大きな影響を及ぼします。
リフォームなどはできますが、新築不可のため土地の資産価値が下がり、売却価格にも関わってきます。

持っている土地が再建築不可物件に当てはまるかは、その土地を管轄する役所で確認できます。
当てはまる理由として特定の道路との位置が問題なら、家を現在の場所から移動させれば解決できることもあるのです。
建築不可物件は住居を立て替えなければ住み続けることが可能なので、資産価値による固定資産税の低さから購入を希望する買主もいます。
売却方法や対応を考えるためにも、建築不可物件かどうかは事前に調べておくと良いでしょう。

目的や状況に応じて売却方法を判断しよう

古家付き土地といっても、その売却方法によって売主の手間やコスト、アピールする顧客層や売却価格の設定にはかなりの違いが出ます。
家を生かすにしても更地にしても、そのような物件を求める人と希望から外す人の両方が付き物となり、現在のコストが安くすんでも、代わりに売却価格も低くなるなど、すべての良いとこ取りはできないものです。

ですから、どの方法を選択すれば良いか決定するのは容易ではないかもしれません。
しかし売却前に用意できる資金の額や家の状態、立地条件などを細かく見ていくと、適した方法はだんだん見えてくるものです。
また、古家付き土地は新たな住宅購入のための資金作りで売るのか、空き家になったので処分するのかといった売却目的も、方法を決めるための手掛かりになります。
目的と状況を見定めて手立ての検討を始めれば、疑問点があっても専門家に相談しやすくなり、自分にとっての最善の方法を見分けることもできるようになるでしょう。方法が確定すれば、売り渡したい相手も見つけやすくなります。