家を売る時には印紙税などの税金や不動産会社へ支払う仲介手数料などの経費が必要です。
また、売却することによって利益が発生した場合は、譲渡所得となり所得税や住民税の課税対象となってしまいます。

ただし、これらの諸費用は自宅の売買金額によって大きく変わってきますので、売却する際にはどの程度の諸費用が必要となるか把握したうえで取引しましょう。

家を売却する時に確認すべき税金は?

自宅の売却で必要となる税金としては、売却益がでた場合に支払う譲渡所得税があります。
それぞれ諸費用を含んだ状態で計算したうえで売却時の価格が購入時の価格を上回り、売却によって利益を得ることで課税される税金です。

また、通常は買い手が負担することが多いですが、売り手でも支払う可能性があるものとして、不動産の売買契約書などの作成に必要となる印紙税や登記をするために必要な登録免許税があります。
その他にも実際の取引では不動産会社が仲介して売買するケースが多いです。
そのような場合には不動産会社へ支払う仲介手数料に消費税を上乗せして支払う必要があります。

このように自宅を売却する条件によって、税金が課される場合と課されない場合がありますので、今から個々の税金についてもう少し詳しくお伝えいたします。

印紙税とは?

印紙税とは印紙税法によって定められている契約書や領収書などの課税文書を作成した場合に必要となる税金です。
不動産を売却する際には不動産売買契約書の作成が必要となりますので、その書類に印紙を貼るように義務付けられています。

不動産売買契約書は買い手については保存しておく必要がありますが、売り手にはそのような義務がありません。
そのため売り手の場合、買い手が印紙を貼った不動産売買契約書のコピーをもらえることができれば、印紙税を支払わなくてもすむことがあるようです。

ただし、買い手と調整しておく必要がありますので、仲介する不動産会社へは必ず相談してください。
印紙税の納税額は文書の種類や契約金額によって定められています。

不動産売買に関する契約書で必要となる印紙税は売買金額500万円超え1,000万円以下の場合は印紙税5,000円、売買金額1,000万円超え5,000万円以下の場合は印紙税1万円、売買金額5,000万円超え1億円以下の場合は印紙税3万円など(表記は2018年3月までの軽減税率を適用した印紙税)。このように不動産の売買金額によって納める印紙税額も変わってきます。売買金額が高くなればなるほど納める印紙税も高くなり、実際には1億円以上の印紙税も定められています。

譲渡所得税とは?

個人が所有している不動産を売却して利益がでた場合、譲渡所得とみなされ所得税と住民税が課税されます。
所得税には他の所得と合算して計算することのできる総合課税(給与所得、不動産所得など)と他の所得とは分けて計算する分離課税とがあり、建物や土地などの譲渡所得については分離課税を用いて計算します。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

  • 譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

この計算式で分かりにくいのは取得費と譲渡費用だと思いますので、この2つについてもう少し詳しく記述します。

取得費とはその不動産を取得するために必要であった金額やその建物に対して投資した設備費や改良費も含むことができます。
ただし、それらの費用から建物は年数が経過するごとに価値が下がるものとみなされているため、減価償却費を引かなければなりません。取得費の計算式は以下の通りです。

  • 取得費=売却した不動産の取得に必要であった費用+設備・改良費-減価償却費

不動産の取得に必要と認められる費用には、購入代金や建築代金だけでなく購入の際にかかる仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などが含まれます。
設備・改良費に含むことができる費用には、埋め立てや地慣らしなどの整地費用や上下水道の設置費用などです。

購入した年数がかなり古い場合に購入代金がわからなくなってしまうことがあります。
そういった場合には概算取得費という費用を使うことが可能で、譲渡価額の5%を取得費として計算することができます。

また、実際に計算した取得費用が概算取得費より高かった場合でも、概算取得費を取得費として計上することが認められていますので、有利な方を選択するようにしましょう。

譲渡費用は売却にあたって必要となる費用のことです。
譲渡費用に含まれるものには売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、建物の取り壊し費用などがあります。

ここまでは譲渡所得に対する説明でしたが、譲渡所得を計算して譲渡益(購入価格より売却価格が高かった場合)がでた場合には譲渡所得税を支払わなければなりません。
譲渡損(購入価格の方が売却価格より高かった場合)には支払う必要はありませんので、安心してください。

譲渡所得税の課税方法は、その不動産を何年所有しているかによって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれており、それぞれ税率が異なります。

長期譲渡所得はその不動産の取得日の翌日から、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えている場合です。
税率は所得税が15%、住民税が5%の合計20%となっています。

一方、取得日の翌日から譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得です。
税率は所得税が30%、住民税が9%の合計39%となっています。

所有期間の計算方法は「譲渡した日」ではなく、「譲渡した年の1月1日時点」です。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率に約2倍の差がありますので、注意しましょう。

登録免許税とは?

登録免許税は売買される建物の移転登記をするのに必要な費用です。
一般的には買い手が支払うことが多いですが、売り手が支払う可能性もありますので覚えておきましょう。
登録免許税の計算方法は以下の通りです。

・登録免許税=固定資産税評価額×税率
税率は本来2%ですが、住宅用家屋については軽減措置がとられており、2017年3月31日までの売買については0.3%になります。住宅用家屋の軽減措置が対象になるには次の要件を満たしておく必要があります。
・自己の居住に使用する住宅であること
・床面積が50平方メートル以上であること
・新築または取得後1年以内に登記すること
・中古住宅の場合は新築後25年以内(木造20年以内)、または新耐震基準に適合する住宅であること
軽減措置の対象になるかどうかで税率もだいぶ変わります。売却時には支払わなくても今後不動産を購入する時のために頭の片隅にでも入れておくとよいのではないでしょうか。

測量費とは?

土地を売却する時には測量を行わなければならない場合があります。
測量費とはその測量をするための費用ですが、どのような場合に必要となるのでしょうか?

売却をする時には測量をするように義務付けられているわけではなく、買い手から求められて行うことがほとんどです。
登記簿に載っている面積そのままで取引することを「公募売買」と呼びますが、登記簿に載っている面積は精度が低いことが多く、特に地価の高い都市では正確な面積を図って取引をすることが多くなっています。

測量してから売買することを「実測売買」と呼びます。
測量をする際は土地家屋調査士の仕事となりますので、税金のように決まった費用はありません。

そのため、はっきりとした金額はいえませんが、目安となる金額としては土地の面積が30坪から100坪程度では30万円~45万円程度です。
ただし、国有地や私有地に面していて公務員に立ち会ってもらわないといけない場合や土地の形が複雑といった場合には高額になる場合もあります。

測量費は一般的には売り手が支払うことが多いので、できれば事前にどの程度の金額が必要になるのか把握しておくとよいでしょう。

仲介手数料にかかる税金

不動産を売却する時には不動産会社を通して売買することが一般的ですが、契約が成立した場合には不動産会社に一定の仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は宅建業法によって上限があらかじめ定められています。
売買金額によって上限は異なりますが、売買金額が400万円を超える場合の計算式は以下の通りです。

  • 不動産仲介手数料の上限(売買金額400万円以上の場合)=売買金額×3%+6万円

あくまで上限ですので、不動産会社はこれより低い仲介手数料をとるのは問題ないのですが、実際にはこの上限が相場となっています。
また、この仲介手数料には消費税が課税されることは忘れないようにしましょう。

そのため、消費税を計算に入れた時の不動産仲介手数料の計算式は

  • 不動産仲介手数料の上限(売買金額400万円以上の場合)=売買金額×3%×消費税+6万円×消費税

となります。

税金がかからない人もいるの?

譲渡した際に譲渡益がでた人については所得税と住民税が課税されると述べてきましたが、売却をした住居が一定の要件を満たしている場合については、譲渡益がでていても課税されない場合もあります。

それは「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度を利用した場合です。
この制度の適用を受けられる主な要件は以下の通りです。

  • 現在住んでいる家屋を売却したこと(現在住んでいなくても、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること)
  • 親子や夫婦、同族会社などの特別な関係でない人に売却すること
  • 確定申告を行うこと

これらの要件を満たしていれば譲渡所得が3,000万円以下であれば課税されませんので、要件を満たしそうな人はぜひ活用しましょう。

ここまで自宅を売却する際に必要な税金や諸経費について述べてきました。
自宅も賃貸住宅などと同じ不動産の一種ですが、同じ不動産の売却とはいっても居住用の住宅であるからこそ受けられる特例もありますので、よく調べてから売却するようにしましょう。

参照
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm”