家売却をすると、会社勤めをしていても確定申告が必要になります。
確定申告をしなければペナルティがありますが、申告しなければ利用できない有利な特例というものもあるのです。

ややこしそうに見える確定申告も、書かなければならない項目の理由を知れば、頭に入ってきやすくなります。
知っておきたいポイントをまとめました。

確定申告とは?

確定申告とは、所得税などの税金を納めるための手続きです。
納税は国民の義務で、1月1日~12月31日までの1年間の収入から経費などを引いた金額に、定められた一定の税率をかけて出た額を国に納めなければなりません。

自営業では、その手続きを自分で行いますが、サラリーマンは会社から得た給与に関しては会社が代わりに手続きをして税務署へ納めてくれています。
そのために、給与からあらかじめ所得税が引かれた金額が支給されているのです。

しかし、各人の所得控除などについての細かい事情までは把握できないので、年末調整でその部分を補います。

自宅を売って得た利益は、会社の給料とは種類の異なる所得です。
会社で行ってくれる年末調整はあくまで給与所得に関しての部分だけです。

不動産を売買した場合は譲渡所得になりますので、本人が自分で計算して納める必要が出てきます。

なぜ、家を売ったら確定申告しないといけないの?

所得にもいくつかの種類があり、サラリーマンの給料は給与所得です。
しかし家を売って得た収入は、譲渡所得となります。
給与所得と譲与所得では所得の計算方法や控除などが異なります。

譲与所得は分離課税という、給与所得などとは別に税金を計算しなければならない区分になっているのです。
持ち家を売却して利益が出れば、所有期間によって所定の税率をかけて所得税を計算し納税をします。

しかし売却したからといって、必ず利益が出るとは限りません。
中古物件はそのままでは売れないことも多く、修理やリフォームをしなければならない場合もあります。
その費用がかさんで利益にならないばかりか、かえって損失になるということもあるのです。

家の売却で利益が出れば確定申告では納税することになりますが、損失が出れば、法律のうえでは申告をしなくても良いことになっています。
しかし一定の要件を満たしていれば、その損失を給与所得などと一緒に計算して、税金を少なくすることも可能です。

支払い過ぎた税金は還付されるので、利益が出ても損失になっても、確定申告はしたほうが良いのです。

利益が出たときと損が出たときでは確定申告の内容が異なる?

家を売った利益を確定申告するときに必要になる書類は、確定申告書と譲渡所得の内訳書、そして家の売買契約書と仲介手数料など必要経費の領収書のコピーです。

書類に必要事項を記入し、内訳書を添付して税務署に提出します。
問題がなければ後日納付通知が来るため、それにしたがって税金を納めます。

損が出た場合の確定申告では、これらの書類に居住用財産の譲渡損失の金額についての明細書と、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の明細書も必要です。
家の購入や売却の契約書、売却に掛かった必要経費のコピーが必要なのは同じですが、さらに損失の内容に住宅ローンなどが関わっているなら、その残高証明書も用意しなければなりません。

このように損失の項目や内容をはっきりさせて必要書類を提出しないと、控除を受けられる要件を満たしているかどうかが税務署にわからず、控除を受けられないためです。

不動産譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、資産を譲渡することによって得る所得のことです。
その資産は家だけではなく、不動産や債券、株式、骨とう品や宝石などさまざまなものが含まれます。

リサイクルショップに古本や食器を売って収入を得るのも譲渡所得になるのです。
しかしこの場合は、よほど得た収入が高額にならない限り税金は課されません。
収入金額が少なく、購入に掛かった元の金額から考えれば損失になっていることがほとんどだからです。

家売却をしたときの不動産譲渡所得を計算する場合にも、その家を購入した代金を差し引きます。
家の購入価格と、購入に掛かった手数料、家を維持するためのリフォームで掛かった金額などの総額である取得費、そして売るために必要となった仲介手数料や契約書の印紙代などの譲渡費用を、売却した価格から引いたものが譲渡所得となります。

家の購入価格は新品の時のものではなく、減価償却費を加味します。
売った代金から、買ったときの価格と必要経費を引けば良いということです。

確定申告をする時期

確定申告は、所得税についてだけ行うものではありません。
他にも個人事業主の消費税や贈与税に関してもする必要があり、それぞれ時期が違います。

所得税の申告時期は、利益を得た翌年の2月16日~3月15日までとなっています。
マイホームを売却した利益の確定申告も、これにしたがうことになります。

2月16日や3月15日が土日で税務署が休みの場合は、翌営業日まで伸びます。
もし利益があって期限内に申告しないと、ペナルティとして無申告加算税や、税金に利息が付く延滞税も納めなければならなくなる場合がありますので注意が必要です。

損失が出た場合は申告をしなくても納税のペナルティはありませんが、還付が受けられなくなるかもしれません。
期限内に行うことを鉄則とし、万一遅れた場合にはできるだけ速やかに申告して、悪意はなかったことを税務署へ示すことが大切です。

確定申告に必要な書類

確定申告には、利益でも損失でも確定申告書が必要です。
家売却という不動産の譲渡所得では、分離課税用の第3表も使用します。

確定申告書には所得や必要経費と、そこから算出した税額を記入しなければなりません。
しかし、いきなり書けるような内容ではないため、その内訳を記入するための譲渡所得の内訳書が必要になります。

家の購入価格や取得費、控除金額などを記入する欄があるので、ひとつひとつ調べて書き込むことになります。

損失が出ている場合で還付などを望むなら、居住用財産の譲渡損失の金額についての明細書と居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の明細書の記入が必要です。
利益が出たときの確定申告では、損失の内訳をこまごまと書くことはできず、そのため要件を満たしているという証拠を別に出さなければならないのです。

また認められれば、給与などの他の所得と合わせて計算して税金を減らしてもらい、それでも控除しきれなければ3年間繰り越しができることもあります。
そちらの明細書も書かなければなりません。

家を売ったときに使える特例と控除とは

譲渡所得の中でも持ち家を売って得る利益に関しては、有益な特例や控除が使える場合もあります。
居住用の財産を売ったときの3,000万円控除などがその例です。
家は古くなればだんだん価値が落ちていきますが、経年に関係なくこの控除は受けられるのです。

家が建っている土地も売却するといった一定の要件を満たせば利用できます。
また長年持っていた家を売ると長期譲渡所得になり、短期譲渡所得よりも税率が低くなりますが、それをさらに低くする軽減税率もあります。

持ち家に10年以上住んでいたなどの要件です。
売った代金で家を買い替えた場合にも特例があります。

持ち家を売ってそのお金で新しい家を購入したときに、新しい家を買うために使った金額は、なかったものとして売却価格が計算されます。
この場合、本来掛かるはずだった譲渡所得の税金は、新しい家を売却するまで繰り延べになるのです。

家の売却で損失が出たとき他の所得との通算や控除の繰り越しも特例のひとつです。
特例が適用されなければ、不動産譲渡所得の損失は不動産の所得の中だけでしか計算できないのです。

これらの特例は、確定申告をすることが適用のための条件にもなっています。
受けられるメリットは大きいので、申告の際に忘れずに記入して申請しましょう。