不動産を購入すると、いずれは売却するときがくるでしょう。
購入時には多くの書類をそろえたり、手続きで時間がとられたりしますが、売却時もやることがたくさんあります。
不動産の購入、売却ともに欠かせないのは売買契約書ですが、すべて目を通してある程度は理解しておかないと、「こんなはずではなかった」ということになりかねません。

売買契約書の中には停止条件付契約と解除条件付契約などの条件が付帯されていることもあります。
この条件とはどのようなものなのでしょうか。

停止条件付契約とは?

停止条件付契約とは、どのような契約なのか具体的にみていきましょう。
よくあるケースとして、仮にマンションを購入する予定がある場合には、頭金を用意して、残りは金融機関などから借入をすることが多いのではないでしょうか。

しかし、住宅ローンの申込みは審査に通らなければ、マンション購入のためのお金を用意することができません。
その結果、マンションの購入ができなくなります。

もし、住宅ローンの審査に落ちてしまったらもともと締結した契約はなかったものになる。
これが停止条件付契約です。

また、借地権付の住宅を購入する場合も同様に停止条件付契約になる可能性もあります。
なぜなら、借地権の土地の所有者、一般的には地主と呼ばれている方が、売買契約に承諾してくれないと、契約が結べなくなってしまいます。

地主が承諾してくれないというリスクがまったくないとはいえませんので、借地権付住宅の売買契約書にこのような停止条件を付けることがあるのです。
もし、最終的に地主が売買契約に承諾しなかった場合、締結した契約がなかったものになります。

停止条件付契約とは、ある条件が成立したときに契約の効力が有効になるという契約です。
これらの例からみると、住宅ローンの融資が受けられたら、地主が売買に承諾してくれたら、などの条件が整うと契約が成立となります。

もしこの条件が成立しなかったら、契約はなかったことになります。
停止条件付契約は、売買契約を締結したものの、最終的に条件として設定されていた停止条件がやむを得ず発生してしまったときには、不動産会社に仲介手数料やそれに準じた手数料などを支払う必要はありません。
停止条件付契約で契約する際には覚えておくとよいでしょう。

解除条件付契約とは?

次に解除条件付契約について具体的にみていきましょう。
停止条件付契約となにが違うのでしょうか。

停止条件付契約と同じように不動産の売買契約書に付帯しているのが、解除条件付契約です。
よく似ているのですが、大きな違いとしては停止条件付契約は売買契約を締結していても、成立しなかったときには契約はもともと存在しなかったとみなされます。

一方で、解除条件付契約での売買契約は締結した時点で有効になります。
そのため、売買契約が成立しなかったとしても契約は存在しているとみなされます。

その結果、解除条件付売買契約を締結後に契約を解除する際には、不動産会社からの仲介手数料などの請求があれば応じなければいけない可能性が高いです。
停止条件付契約は、停止条件が成立したら契約は存在しません。
そのため、その契約に関する金銭の請求には応じる必要はありません。

解除条件付契約は、解除条件が成立したら存在していた契約が解除になるという性質のものです。
そのため、契約であらかじめ取り決めた手数料などは支払う必要があります。

解除条件付契約には、無条件に契約解除ができるものと、解除権留保型といって買主が契約を解除するか決めるものがあります。
売買契約書にその旨が記載されていますので、確認することをおすすめします。
停止条件付契約と同様に解除条件付契約として取り扱いが多いのは住宅ローンの審査に通らなかったために融資が受けられないという状況です。

停止条件付契約と解除条件付契約は住宅ローンの審査が通らなかった場合に付ける条件として用いられることが多いですが、解除条件付契約は解除する際になんらかの金銭的負担がある可能性が高いと覚えておくとよいでしょう。

停止条件付売買契約を行う際の注意点とは

停止条件付売買契約をすることになったとき、売主や買主はどのような点に注意したり、知っておく必要があるのでしょう。
このような条件が付いている契約をすることに慣れていない方が殆どではないでしょうか。

停止条件が付いていれば買主としては安心

停止条件付契約や解除条件付契約には法律上でなんらかの厳格な取り決めがあるのか気になるところです。
実は、これらの条件の内容については、原則は買主と売主の間で自由に決めることができるのです。
しかし、なんでも自由に設定できるわけではありませんので、ある程度条件は限られています。

しかし、買主にとっては、停止条件付契約は安心につながるでしょう。
なぜなら、よくあるケースで不動産を購入したいけれど、万が一住宅ローンの審査に通らなかったらというリスクに備えることができるからです。

解除条件付契約よりも停止条件付契約のほうが、万が一の場合には契約は存在しなかったことになるので、安心といえます。

詐欺まがいの業者も多いので要注意

不動産を売買するときには、不動産会社が間に入って仲介することが一般的ですので、不動産会社が売買契約書の準備をしてくれます。
停止条件付契約で進んでいると思っていたら、実は解除条件付契約で、契約を解除しても手数料は払わなければならないといわれてしまった、というケースも考えられます。

売買契約書を読んでも、停止条件なのか解除条件なのかがよく分からないということもあります。
不動産会社が意図的な場合も考えられますので、不安に感じたら質問することが大切です。

売主の利益を100%守る不動産会社を選定すれば間違いない

不動産を売却する側になったときには、不動産会社を選び方ひとつで売買がスムーズに行えるかどうかが決まることも多いです。
そのため、複数の不動産会社に問い合わせをして、担当者に分からないことは遠慮なく質問してみるとよいでしょう。

疑問に対して誠実に対応してくれることが大切ですし、売却する側が一方的に不利にならないように動いてくれる不動産会社を選ぶようにしたいものです。

停止条件付契約に対する誤った誤解

不動産会社は停止条件付契約を積極的に取り扱っているのでしょうか。
不動産を購入する側からしてみれば安心ではありますが、一方で売主側や不動産会社にとってはどのような影響があるのか気になるところです。

業者側にとって停止条件付は百害あって一利なし

不動産会社にとって、停止条件付契約を取り扱うのはできれば避けたいと考えている可能性があるでしょう。
なぜなら、売主に対して契約を締結をする手間をかけたにも関わらず、買主の住宅ローンが通らなかったから、結局売買契約自体が白紙になってしまうリスクがあるからです。

買主にとっては魅力である停止条件付契約も、不動産会社、売主にとっては、買主の条件がととのうまで待たなければいけなくなってしまいます。
さらにその後白紙撤回されてしまったら、手数料などの請求ができないため、あまりメリットを感じない可能性があるでしょう。

買い替え客お断りの物件もあり

不動産会社や売主の中には、停止条件付契約のために売却活動に支障をきたすリスクをできるだけ避けたいと考えることもあります。
特に自宅の買い替えで購入を希望する方が、これから自宅の売却をしなければならない、売主の家を購入するために住宅ローンの審査も通さなければならない、など不確実な状態であると不動産会社としては、停止条件付契約を結ぶことは避けたいと考えるようです。

自宅が期日までに売れなかったら契約は白紙、などのような停止条件を付けられてしまうのを防ぐために、買い替えの方になるべく売却をしたくないという売主の方もいます。
不動産会社としても、買主主導のこのような契約の履行が不確実なスケジュールで動くことは避けたいでしょう。

停止条件付契約も解除条件付契約も、買主、売主双方がこれらのメリット、デメリットを理解したうえで改めて売買契約書について確認したり、不動産会社に質問したりして理解しておく必要がありそうです。