事故物件を売る際に注意したいのが事故物件の告知義務です。
その物件でなんらかの事故による死亡者が出ていた場合にはその事実を告知する義務を定めた法律ですが、売却時に告知しなかったことで裁判に発展する例も少なくありません。

売り主がしっかり伝えていても不動産会社がこれを怠ってしまうこともあります。
告知義務の期間や過去の判例などを知り、慎重に不動産会社を選びましょう。

事故物件ってどんな物件?

まず知っておきたいのは、事故物件の定義です。
その物件で起こった殺人や自殺により死亡者が出た物件を主に事故物件と呼んでいます。

このほか、火災やガス漏れなどなんらかの事故で死亡者が出た場合も事故物件として扱われます。
火災の場合は建物が全焼するなどして更地にした場合でも、同様の扱いをするのが一般的になっています。

事故物件は室内だけでなく屋外も該当するため、例えば庭で起こった事故であったり駐車場内で起こったりしたものも事故物件になります。
他殺や自殺、そして事故による死亡に関しては告知義務に該当するものですが、判断が難しく扱いがあいまいということで問題になっているのが孤独死です。
孤独死に関しては他殺や自殺に該当しないだけでなく事故という判断もされにくいため、告知義務は負わないという考えの方が強く支持されています。

しかし、孤独死で問題視されるのは発見までの時間です。
長い場合は死亡後に数カ月経過していることも。物件のにおいや汚れといった物質的なダメージが多く、リフォームをしても完全に解決できない例もあります。
また、物件のダメージが見られない場合でも心理的に不快に感じる人もおり、孤独死に代表されるような印象のよくない物件は心理的瑕疵物件と呼ばれています。

事故物件には「告知義務」がある

物件を売却する際には、そこで自殺や他殺または死亡者が出た事故や事件の事実があれば告知しなければいけません。
それを「告知義務」といいます。

その物件を所有していた売り主はもちろん、物件を仲介する不動産会社もこの「告知義務」は課せられるため、不動産会社も購入希望者にはそこで起こった死亡に関わる事件や事故の事実を事前に告知する義務が発生します。
これを怠った場合には「告知義務違反」としてなんらかの罰則を受けるか、物件の購入者に対して賠償金を支払うことになります。

これは、宅地建物取引業法の第47条1号に定められている、“故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為”や“相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの”に該当するものです。

物件の売買を促進する目的で事故物件である事実をふせ、仮にその状況で売買が成約した場合であっても、購入者がその事実を知り訴訟に発展した場合には、心理的瑕疵に加え購入を判断するために重要な影響を及ぼしたという解釈がされる判例が多いようです。

事故物件をふせて成約できた場合でも、死亡事件の情報は入居後に周囲から聞かされる例や事故物件を扱うサイトなどで購入者が自ら検索して知るという例もあります。
死亡事故のあった物件を売買するときには、その内容を重要事項説明書などに記載して明確にしておく必要があり、義務ということを念頭に置きましょう。

事故物件の告知義務はいつまで?何人目まで?

自殺や他殺など死亡を伴う事故や事件のあった物件の売却に伴う「告知義務」は、事件後に初めて購入もしくは入居する人に対してのみ法律上では定められています。

事故物件であっても事件後に他の人が入居した事実があれば、次に売却するときには事故物件であることを告知することは法律上でははっきり義務づけされていません。

これは売買物件に限らず賃貸物件の場合も同様の扱いになっています。
しかし、事件発生後からいつまで「告知義務」があるのかといった期間に関する部分の明確な規定などは決められていないのです。

これにより、転売を目的として事件後に安く購入し、数日だけ入居した場合でも告知義務を果たしたという解釈もできるため、短期間でも通常の物件として正当な価格で売買する悪質な業者も存在しています。
告知義務に関して管轄しているのは国土交通省ですが、事件後最初に入居する人だけに告知が義務づけされている以外は、実際のところ明確な期間や事故の種類にはっきりした線引きはされていないのが現状です。

そのため、売却後に何らかの問題が出て訴訟に発展したときには多くの場合は過去に裁判になった物件の判例を元に判断されています。
いくつかの判例を見ていくと、自殺の場合であれば2~3年の間は「告知義務」があると判断されることは多いようです。

実際の判例を紹介

こうした「事故物件」にまつわるトラブルは、過去にもさまざまな裁判で判決が出ています。その中の主なものを紹介しましょう。

  • 2008年4月28日東京地裁での判例

賃貸マンションの1室で自殺があり、この事実を告知せずに事件のおよそ2年後にこのマンションを1棟まるごと賃貸用として売却した例は、にて「告知義務」があったと判断され、買い主の損害額2,500万円を認めるという判決。
これは世帯数がいくつかある中の1室で起こったことですが、敷地内での事故ということで違反に該当するようです。

この判例は、自殺の場合およそ2~3年であれば義務が発生するという判決が多いことでも納得しやすいケースですが、中には長期間経過したものでも敗訴した例もあります。

  • 2000年8月31日東京地裁八王子支部での判例

殺人事件があった住宅を取り壊し、更地として売買したケースです。
殺人事件後に更地になってから40年ほど放置されており、実際に土地が売却されたのは殺人事件があってから50年も経過してからでした。
購入者はこの事実を知らされないまま、その土地に住居を新築する目的で購入。

しかし、この土地で起こった事実を近所の住民を中心に周知されていることや、その事実を知っていれば住居を建てる目的で購入を決めるのは考えにくいという理由から、判決で瑕疵であると認められています。
事件や事故の種類、そして売買の条件や使用目的など状況によっても裁判所の判断は異なりますが、いずれにしても告知すべき事実を怠ってしまうことは後々大きなトラブルを誘発する原因になります。

事前にトラブルを避けるために必要なこととは

一番望ましいのは、自分が所有する物件でなんらかの死亡事故が起こらないことです。
しかし、事故が起こってしまった物件を抱える人にとって、その物件をどう処分するかは大きな悩みになります。

中には物件を処分することで嫌な思い出から逃れたい人もいるでしょうし、返済があれば少しでも早くよい条件で売却したいと考えるかもしれませが、法律で定められている「告知義務」は守らなければなりません。

一般的には「事故物件」は通常の相場よりも安く売却されることが多く見うけられます。
これは、条件の悪い物件を安くすることで早く購入者を見つけやすいということが目的と考えられていますが、「事故物件」である以上、心理的瑕疵の部分を引いて売却するという考え方もあります。

事実をしっかり告知することで、安く物件を購入できることにメリットを感じる人もいます。
自殺や他殺などがあっても事件を気にするよりも建物としての価値を重視する人も、少数ではあるものの存在しているのです。

「事故物件」であることを告知し、それを了承して安く購入できることにメリットを感じてくれる購入者と円満な成約を果たす意味でも、不当に義務を怠って売却を行う悪質な不動産会社を選択することのないよう、慎重に判断しましょう。