売却しようとしている不動産の権利関係が、共有になっている人もいることでしょう。
共有持分不動産を売却する場合、単独所有の不動産売却に比べて異なる点がいくつかあります。

そのため共有持分不動産を売却する場合、その知識や注意点を把握しておかなければなりません。
そこで共有持分不動産の売却について解説します。

土地・不動産の共有持分とは

土地などの不動産を所有する場合、ひとりだけでなく複数人の名義にできます。
民法で、ひとつの所有権を複数人が有する権利関係のことを共有と定義しています。

土地などの不動産を複数人が所有する場合も、民法の共有にあたります。
物を支配する権利関係が共有である場合、その権利主体となっている複数人は、それぞれ所有する割合がありますが、これを共有持分と言うのです。

土地などの不動産を複数人が共有する場合、それぞれの共有持分が定められ、登記名義にも反映しています。

土地などの不動産を複数人が共有する場合、どのようにして共有持分を決めるのでしょうか。
売買により不動産を複数人で購入する場合、購入資金を出した割合で共有持分を決めます。

例えば2,000万円の土地をAが1,500万円、Bが500万円出して購入したとしましょう。
このような場合、共有持分はAが4分の3、Bが4分の1になります。

もし購入資金を出した割合を無視して共有持分を決めると、購入資金の出資割合以上の持分を取得した者に対して贈与税がかかってしまう場合があるので注意が必要です。

共有持分の売却に必要なもの

共有持分不動産を売却する場合、手続きに必要な書類などを用意しなければなりません。
売り主と買い主が不動産売買契約を締結する際、不動産売買契約書を作成します。
この書類は不動産売買の内容を証明する重要な書類です。

不動産売買契約の内容がわからなければ売却の手続きができません。
そのため売却の手続きをする場合、不動産売買契約書を用意します。

次に固定資産税の納税額の確認も売却の手続きに必要な作業です。
したがって、固定資産税の納税額が記載されている固定資産納税通知書も必要になります。

それから売却する不動産の形態によって必要となる書類などがあります。

例えば土地や戸建ての不動産売買であれば、土地の測量図、境界確認書、建物の検査済証、確認済証などです。
マンションの不動産売買をする場合、規約や維持費、管理費に関する書類を準備しなければなりません。

不動産の残金決済のときには、売り主の本人確認をするため、運転免許証などの身分証明書が必要です。

それから登記関係で権利書、印鑑証明書、実印、固定資産評価証明書も用意しなければなりません。
登記簿上の住所と現在の住所が違う場合、住民票も必要になります。

また売却代金は高額となるので、振込の方法で決済します。
そのため振込用の銀行口座も用意しなければならないでしょう。

ただ単独所有の不動産の売却と違い、共有持分不動産の売却は、基本的に共有者の同意がなければできません。
したがって印鑑証明書、実印、身分証明書などは共有者全員のものを用意することになります。

共有持分の土地・不動産売却時に注意すべきこととは

不動産を売却した場合、利益が発生すると譲渡所得税や住民税を納めなければなりません。
そのため売却益が発生したとき、確定申告をしなければならないことに注意しましょう。

共有持分の土地・不動産を売却時に確定申告をする場合、共有者がそれぞれに行います。
譲渡所得税や住民税は、共有者の持分割合を元に計算されるからです。
そのようなことから不動産の売却代金の取得割合も共有者の持分割合によって分けられます。

例えば2名が持分2分の1ずつで共有していた土地を2,000万円で売却した場合、それぞれ1,000万円ずつの売却代金を得たことになります。
確定申告する場合も1,000万円ずつの収入を得た旨の記載をしなければなりません。

また不動産の売却手続きには、仲介手数料、測量費用、登記費用など経費が発生しますが、共有の場合の発生した経費は共有者の持分割合で分けた額となります。
そのため確定申告の際、経費も上記のような形で計上します。
また共有持分の土地・不動産の売却は単独所有に比べて、譲渡所得税や住民税の額を低くできることが多いです。

自分の持分だけ売却することは可能?

共有持分不動産の所有権全部を売却の対象とする場合、共有者全員の同意を得なければなりません。

民法では、共有者が共有物に変更を加える場合、他の共有者の同意を得なければならないと定められているからです。
共有持分不動産を売却する行為は「変更を加えること」にあたるので、共有者全員の同意を得なければならないのです。

しかし他の共有者の同意が得られず、ひとりの共有者で共有持分不動産を売却したい場合もあります。
このような場合、どのようにすればよいのか気になる人もいるでしょう。

共有持分不動産を他の共有者の同意なしで売却する方法もあります。
具体的には自分が有している持分のみを売却の対象にする方法と、土地を分筆して自分の所有部分だけ売却する方法です。

また売却に難色を示していた他の共有者が、売却代金をしっかりもらえれば、協力することもあるでしょう。
このような場合、共有持分不動産の所有権全部を売却の対象とし、得られた売却代金を共有者の持分割合に応じて分配することによる処分が可能となります。

共有名義人同士で意見が分かれる場合の売却方法

共有持分不動産を売却するか否かで意見が分かれる場合、自分の持分のみを売却する方法が考えられます。
自分の保有している持分のみを売却する場合、他の共有者の同意は必要ありません。

不動産の特定の共有持分のみ購入した場合、他の共有者との共有関係になり、自分ひとりで利用できないことになります。
そのため購入する人はあまりいないのではないかとも考えられます。

しかし投資目的で不動産を購入する人の中で、共有持分不動産を購入する人がいるので、売却できる場合も少なくないのです。
共有持分不動産を分筆して自分の所有部分だけを売却する方法もあります。

共有持分不動産を分筆した後、共有物分割をすることで、単独所有の状態を作り出すことが可能です。
それにより他の共有者の同意を得なくても、自分だけで売却することができます。

共有名義人同士で意見が一致している場合の売却方法

共有者同士で共有持分不動産を売却するという意見が一致している場合、そのままの状態で売却し、売却代金を共有者間で分けることになります。
ただ売却後の代金受領の際、注意しなければなりません。
共有持分不動産の売却代金は、共有者の持分割合に応じて受領する必要があるからです。

売却代金は不動産の権利を買い主へ移転したことの対価です。
共有持分不動産を売却した場合、各共有者はそれぞれ自分の持分割合を買い主へ移転したことになります。

したがってその対価として受領する売却代金も、共有者の持分割合に応じなければならないのです。
共有持分不動産を売却する場合、売却代金受領の際に持分割合を無視してしまうこともあるでしょう。

しかし自分が売却した持分割合に相当する売却代金を超える額を受領した場合、他の共有者から贈与を受けたと認定されます。
それにより贈与税が課せられてしまう可能性があるので、気を付けなければなりません。

トラブルなく共有持分の売却を行おう

不動産が共有状態である場合、各共有者はそれぞれ持分割合の範囲で権利を有しています。
したがって、共有持分不動産を売却は、共有者全員で行わなければならないのが原則です。

不動産売却関連の書類なども共有者全員のものが必要になることがあり、税金の確定申告も共有者ごと行わなければなりません。
共有持分不動産を売却する場合、共有者同士の関係性がとても重要になってきます。

他の共有者の同意がない場合でも、共有持分不動産を売却する方法もありますが、事前の手続きでは、他の共有者の協力がある程度必要です。
したがって共有者同士の関係の重要性は変わりません。

相続により共有で取得した不動産を売却する場合、夫婦共有で購入した不動産を財産分与のために売却する場合など、共有持分不動産の売却に関するトラブルも多いです。

共有持分不動産の売却は、共有者の関係を良好に保ち、トラブルなく手続きを行うことが大切だといえるでしょう。