持ち家を売却しなければならなくなった場合、大きな金額の取引になるので慎重に行わなければなりません。
不動産屋に専門的なことは任せられても、売り主にまったく知識がなければ思わぬ損をすることがあります。

自分で調べておいたほうが良いポイントや売却の方法、その流れについてご紹介いたします。

家を売る時は仲介と買取がある

家という不動産を売却するには、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」は、不動産屋に間に入ってもらい、家を購入したい人を探して売ります。
それに対して「買取」は、不動産屋が買い主になって家を買い取ることをいいます。

仲介では、家の売出価格や購入希望者との話し合いによっては、高く売却できる可能性があります。
しかし、希望者を探すための宣伝や交渉の期間を取らなければなりません。

買取では、家の購入希望者が不動産屋になるので、そのような手間が省けます。
その代わり、買取価格は仲介の場合よりも低めになる傾向があります。
売却に時間を掛けたくない時には有効な方法です。

まずは不動産屋に査定を出してもらう

家を売るためには、その家の価格を決める目安としての査定を行います。
現在売却しようとしている家の価値が、どの程度かを知ることから始めるのです。
土地だけを売るつもりなら、その面積や位置、交通の利便性といったものが評価の対象になります。

しかし家の査定は、建物や住宅としての機能性などの判断もしなければなりません。
特に注文住宅の一戸建ては仕様が完全に同じものがないため、算出方法は複雑になります。

査定をする際に基準になるのは、家を建築した時の価格や築年数、リフォーム、補修の有無や程度、そして家の状態です。
築年数がたっている住宅の価格は、その年数分が建築価格から減価されますが、リフォームなどで状態が良好なら、それも価格に反映されてくるのです。
しかし、算出された金額がそのまま査定価格になるわけではありません。近隣の相場も考慮して、売却可能な価格としての査定金額が提示されます。

買取の場合は売却額を決めて売却

買取で家を売る場合には、査定から買取価格を示してもらうという流れになります。
その価格に納得できれば、売買契約を結んで家を引き渡すのです。

買取が仲介よりも価格が安くなりがちなのは、不動産屋が購入した家にリフォームなどを行い、その後で転売することで利益を得るからです。
リフォーム代は不動産屋が持ち、仲介では売却の際に仲介料が得られますが、買取では支払われません。

その分不動産屋の利益は減るので、そのような価格になるのです。
売却では、買い主を探したり家を内見させたりすることはありませんが、適切な価格の買取業者を探すために、複数の業者に査定を依頼することが多いです。
そのため、きちんとした査定を何度もしなければならないのを重荷に感じる人もいるかもしれません。

仲介の場合は媒介契約の締結を行う

仲介という売却方法を選んだ時には、不動産屋と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産屋が売り主と買い主の仲介をする内容を示し、それを受け入れたという契約です。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」では、契約を締結した不動産屋1社のみに仲介してもらいます。
その他の不動産屋は売却に関われず、その1社が見つけた買い主だけと交渉します。

「専任媒介契約」も不動産屋1社と契約するのは同じですが、自分で買い主を探し、売却することも可能となっています。

「一般媒介契約」では、複数の不動産屋と契約を結び、仲介してもらいます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約には一般的に3カ月程度の有効期限があり、不動産屋が合わないと感じたなら、期限が切れたところで別の業者に変えることや、そのまま契約の更新もできます。
一般媒介契約には決められた期限はありませんが、3カ月程度で更新になるのが一般的です。

価格決定~不動産屋の営業開始

媒介契約を締結し、売却価格が決まると、不動産屋の買い主探しの販促活動が始まります。
この売却価格は、査定された価格よりも少し高くするのが一般的です。

価格交渉の際に、ある程度の値下げを求められることは多く、それも含めて対応しやすい金額にするのです。
提示する金額をどれぐらいまで高くするかは、売り主がいつまでに家を売りたいかというスケジュールとの相談になります。

希望した金額では期限までに売却できないかもしれませんが、あまり安く設定すれば、交渉次第でもっと安くできるわけあり物件だと思われてしまいかねません。
販売期間が長くなれば、やはり少しずつ値下げする必要もでてきます。

売却までの期限とのバランスを考えた価格設定が大切です。営業は、契約した不動産屋の顧客への紹介、チラシやインターネット上での販促、不動産情報誌での募集などの方法が取られます。

さらに専属専任媒介契約、専任媒介契約では、レインズという不動産流通情報のオンラインシステムに、契約した不動産の登録をするのが義務となっています。
そちらを通して買い主を探すこともできるのです。

購入希望者がでたら内見を行い、価格の交渉を行う

営業の結果、家の購入希望者が現れたら、家の中を見せることになります。
これを内見といい、売買契約を結べるかどうかの重要なポイントです。

この時に、家の中は意識してきれいにしておかなければなりません。
外観や中の設備がしっかりしていても、室内が散らかっているといった悪印象を与える事柄があれば、契約相手として信頼されずに話が終わってしまうかもしれないからです。

内見は、用事があるなど留守の場合でも行えます。この時には不動産屋の担当者に家の鍵を預け、希望者の質問にもすべて答えてもらうことになります。
内見で希望者の購入意思が固まったら、価格交渉が行われます。
ここで値下げなどの価格を直接交渉して、同意できれば売買契約を結びます。意見が合わなければ、次の購入希望者を待つことになるのです。

売買契約を締結する

売買契約に先立って、購入希望者には買付証明書や重要事項説明書などを渡す必要がありますが、作成や説明は不動産屋が行ってくれます。
売り主は署名や捺印をすれば良いのです。売買契約書も同様に作成してもらえますが、こちらは買い主との読み合わせや確認が必要です。

契約に合意して押印がすんだら、買い主から手付金をもらいます。
手付金は売買の証拠金で、基本売却価格の1割程度の金額になります。
この手付金は、特に他に取り決めがない場合にはキャンセル料になるのです。

買い主に事情ができて解約をする時には手付金を放棄し、売り主が解約する際には手付金の倍額を買い主に支払います。
この手付解除は、契約が履行されるまで有効で、それ以降の解約では違約金を支払わなければならなくなります。

決済と登記を行い引き渡しへ

売買契約締結後、売り主は新しい家に引越して買い主に家を引き渡し、買い主は残りの代金を支払うことになります。
その際に所有者移転登記を行いますが、売却物件に住宅ローンを売り主が利用していて完済していなければ、売却する家には抵当権が設定されています。

そこで売り主は、所有者移転登記と一緒に抵当権抹消登記も申請することになります。
家を売却した代金で、住宅ローンの残債を返済できるのが一般的だからです。

買い主が住宅ローンでその家を購入する場合には、新たに対象物件へ金融機関が抵当権設定登記をする必要がでてきます。
決済の前に、売り主はローンを返済し、司法書士に登記に必要な書類を渡すといった準備をします。

買い主も代金を用意し、必要書類を預けて司法書士に確認してもらいます。
そして決済が終わったタイミングで、売り主は買い主に家の鍵を渡して引き渡しが終了します。司法書士はその直後に登記の移転や抹消の申請をするのです。

どんなことに注意すれば良い?

家の売却では、買取でも仲介でも価格の相場を知っておくのが大事です。
大金が動く取引ですが売却するほうは初心者のため、相場がわからないと価格設定も値下げもままなりません。
査定は複数の不動産屋から取るようにしましょう。

またインターネットでもエリアごとの中古住宅の相場を調べられるので、近隣の相場も確認します。
中古住宅の価格に絶対的なものはなく、業者によって違いがでます。
査定の際の対応から、不動産屋を選択する手掛かりも得られるでしょう。

売却には、ある程度の時間も見なければなりません。
予定する期限が短いと、仲介ではすぐに値下げしなければならなくなるリスクがあります。
不動産の場合は営業したとたんに売れるとは限らないためです。

売買契約が締結されても、その後に買い主の住宅ローンの審査が通らなくて破談になることもあります。
契約前に仮審査をすることもありますが、本審査で不可になることもなくはありません。
不測の事態に備えて、余裕を持っておくのが賢明です。
売却の前にリフォームなどをすれば、アピールの点で有利になることがあります。

そこまでしなくても、修繕などはきちんとして、新築の状態に近づけておかなければなりません。
仲介では売り主は瑕疵担保責任を負います。
お互いに気持ち良く売買をすませるためには、相手の身になった心配りが大切です。