更地にする目的は、駐車場として使用するケースや貸宅地にするケースもありますが、売却目的であるケースも多いです。
売却も、「生前贈与により取得して換金する」「住んでいたい親族が亡くなって相続する」などさまざまです。

いざ建物を売却する場合、解体費用はどれぐらいかかるのか、解体しないとどうなるかなど不安に感じている人もいるでしょう。
そこで、家を壊して更地で売るメリット・デメリットや解体費用などについて詳しくご紹介しますので、ぜひお読みください。

土地を売却したい!そんなときは更地にしておいた方がいいの?

いざ土地を売却する段階になったらまず考えるべきことがあります。それは家をどうするかです。
土地を売却したい場合は、建物が立っている状態で売却する方法と、建物を解体して更地で売却する方法が考えられます。

では、どちらがよいのでしょう?

どちらがよいかは、建物の築年数や状態によって変わってきます。
建物があった方が売却に有利になる場合もあれば、古い建物は不要だと買い主に思われて不利になる可能性もあり、ケースバイケースです。

そこで、家を壊して更地に状態にして売却する場合のメリットとデメリットを整理します。
メリットとデメリットが理解できれば、自分にとってどちらがよいかを判断できるようになるでしょう。

更地にするメリット

まず家を解体して更地にして売却する場合のメリットです。
最大のメリットは、中古の建物が立っている土地よりも更地の状態で買いたいという人の方が多く、早く売却できる可能性が高い点です。

中古の建物がある状態でも、その家にそのまま住みたいと考える人は問題なく土地と建物を購入してくれるでしょう。
しかし、購入者にとってその家が不要である場合は、土地の購入後に解体費用をかけて壊す必要があり、解体時に近隣に対して騒音やほこりなどの迷惑をかけてしまう可能性があります。

そういったトラブルを起こすと、購入後にその土地を利用するのは難しいと考える人も多いです。
そのため、更地で購入することを好む人が多いのです。

更地にするデメリット

一方、家を壊して更地にして売却するデメリットもあります。
最大のデメリットは本則通りの高い固定資産税がかかってしまうことです。
都市計画区域内の土地であれば土地計画税もかかります。

居住用の建物が建っている状態であれば、原則の固定資産税に対して200平方メートル以内の敷地に対応する分は「6分の1」、200平方メートルを超える場合であっても原則の「3分の1」で済むという居住用の土地に対する特例があります。

しかし、更地にしてしまうとこの特例の適用を受けることができなくなります。
敷地面積の大きさによっては、売却までの期間、建物を取り壊さない場合に対して6倍の固定資産税を支払う必要がある点が更地で売却する場合のデメリットといえるでしょう。

不安な人は中古住宅と土地の二本立てで売りに出すという手も

更地で売るか建物付きで売るかについて迷っている人、売却が上手くいくか不安な人は、中古住宅と土地の二本立てで売りに出すという方法もあります。

そうすれば、売り出した中古住宅に住みたい人は建物と土地の両方を購入してくれる可能性がありますし、土地しかいらないという人がいたらその段階で建物を解体すればよいことになり、デメリットである固定資産税の負担を最小限に抑えることができます。

また、解体費用について土地の買い主と折半するという交渉ができる余地も生まれるでしょう。
建物解体の判断がつかない場合は、まず二本立てで売りに出してみることも検討してみるとよいでしょう。

家を解体して更地にするのにかかる費用とは?

家を解体して更地にするためにはコストがかかりますが、コストにはさまざまな要素が含まれます。
解体費用の要素を分解すると、主に5つの要素に分けることができます。

  • 解体前に建物の周囲をシートで覆うための仮設工事。防音や防塵を目的として行います。
  • 台所やトイレなどの撤去やガラスや石こうボードを外す内装解体。
  • 瓦の撤去などの屋根解体。
  • 重機による主要構造部分の解体。内装や屋根を取り払ったあとで重機を使って壊します。
  • 基礎部分の撤去。

それぞれに材料費、重機使用代・運搬代、人件費がかかります。
産業廃棄物が発生するとその処理費用もかかることになりますし、樹木や塀があれば別途撤去代が必要です。

木造建築の場合

木造構造の家を解体する場合、一般的には坪単価で2万円~3万円程度かかるといわれています。
鉄骨造りや鉄筋コンクリート造りよりは安く済みます。

坪当たりの単価の内訳としては、仮設工事1,000円、重機運搬費500円、内装解体と基礎撤去がそれぞれ5,000円、屋根解体や重機解体がそれぞれ3,000円程度であることが多いです。
作業費は1人1日あたり1万5,000円程度かかるため坪単価にすると4,000円~5,000円程度でしょう。

また、これ以外に廃棄物処理費として1台あたり5万円、小さな樹木1本2万円程度がかかることもあります。
もちろん、住宅の構造や作業場所の確保のしにくさなどによって人件費などが変動しますので、個別に見積もりをとって確認する必要があります。

鉄骨造、鉄筋コンクリートなど木造建築以外の場合

鉄骨造りや鉄筋コンクリート造りの家の場合は、木造よりも頑丈にできていますので解体費用は高くなる傾向があります。
鉄骨造りの場合は坪単価3万円から4万円程度、鉄筋コンクリート造りの場合は4万円から5万円程度かかるといわれています。

坪当たり単価の主な内訳としては、仮設工事3,500円、重機や散水機使用料2,000円、建物解体工事1万2,000円、基礎解体工事と内装材撤去がそれぞれ5,000円、廃棄物処理で1万円程度でしょう。
これら以外に車庫解体、芝生や樹木の処理、門や塀の処理、届出などの費用もかかります。
建物の大きさによっても単価が変化するため、個別の見積もりで確認する必要がある点は木造構造の場合と同じです。

見積もり事例

解体費用計算は、重機運搬や廃棄物処理は1台、樹木の処理は1本あたりとなるなど複雑ですので具体例をあげます。

まず、一般的な木造60坪の場合は150万円程度です。
内訳は、仮設工事、重機運搬費で10万円、内装・屋根解体で40万円、重機・基礎撤去で40万円そして廃棄物処理で30万円、その他30万円程度です。

鉄骨造り2階建て60坪になると総額は270万円程度で、内訳としては仮設工事で20万円、人力解体120万円、重機解体60万円、廃棄物処理60万円、その他10万円程度です。
鉄筋コンクリート造3階建60坪の場合は、310万円程度です。主な内訳は、建物・基礎解体で100万円以上、内装撤去で30万円、塀などの撤去で30万円、仮設工事で20万円、さらに廃棄物の処理が多く60万円程度かかる点が特徴です。
ガードマン費用や仮設トイレ、樹木・芝生処理、諸費用なども70 万円程度かかります。

売却は不動産会社に相談しよう

土地の売却にあたっては、更地で売った方が有利か家を解体せずに家付きの土地で売った方が有利かの判断がつきにくいことも多いでしょう。
そういった場合は、不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。

専門家から売却相場や解体費用についての情報も得られるはずです。
また、せっかく土地を売却するのであれば、できるだけ高く売りたいと考えるものですし、解体する場合は費用を安く抑えたいでしょう。

その場合は、複数の不動産会社などから相見積もりをとるのが基本ですが、多くの業者に対して個別に見積もり依頼するのは大変です。
そんなときは一括査定サービスを活用するとよいでしょう。
土地の売却をする場合は、家を解体する費用を知った上で更地売却すべきか否かについて適切な判断をすることが重要です。