家の売却はまだ先、急いで売却しなければならない、いろいろな状況で家を売りに出す予定の方にとっては、相場はどれくらいになるのだろうかと気になるのではないでしょうか。
不動産屋の査定額は主に戸建ての場合、土地と建物評価と、過去の近隣の販売実績や査定ポイントを基に算出されます。
この査定価格はどのように決まっているのでしょうか。

金額の相場ってどうやって決まっているの?

家を売却するときには、まず査定価格を出してもらいますが、この査定基準は法律で明確に定められているものではありません。
そのため、査定価格は不動産屋によって違うものです。

中古戸建住宅と中古マンションの査定方法は主に過去の販売実績や、建物の査定によって個々に価格が算出されるのです。
過去の近隣の販売実績は変えられないため、現在のその家の土地の価格や建物の査定が価格に影響します。

土地の評価根拠としては、交通の利便性や近隣の治安や環境の良さ、ガスや水道などのインフラ設備状況、戸建てであれば特にその土地の道路付けによって価格が大きく変わることもあります。
一方、建物は物件の規模や耐震性、設備、法定耐用年数、建物の修繕履歴などを加味して価格を算出していきます。

これらのさまざまな状況を積み重ねていきながら、売りやすい物件であるかの目安である流通性比率などをかけ合わせて最終的な査定価格を出します。
(http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/kakaku/satei_pamph.pdf)

家の築年数で査定の評価は結構変わる!

家の査定価格を決める根拠のひとつに、建物の築年数があります。
目安として築10年は査定ポイントがゼロになるということを覚えておくとよいでしょう。

中古マンションの場合には、築10年までは毎年1.5%ずつ査定金額が加算されていきます。
築10年になると0%の加算となり、築11年から15年までは毎年1.5%ずつ査定金額が減額されていきます。
築16年から20年までは2%減額され、築21年以上になると2.5%の減額となっていくのです。

築10年を超えると建物の築年数による査定はマイナスになります。
売却を検討する場合、築10年以内であれば建物の査定がプラスに加算されることになるということです。

個々の物件の日当たりや立地条件、環境などのさまざまな事情を考慮して査定価格はさらにプラスになったり、マイナスになったりと変動していくことになりますが、建物の築年数も査定に大きく影響を与えているのです。

住環境、駅からのアクセスでも変わる!

家の価格を算定する根拠としては、築年数のほかにもさまざまな項目があります。交通の利便性なども査定価格に影響を与えます。
例えば、駅までの距離により査定の価格がプラスされたり、マイナスされたりするのです。

最寄りの駅から徒歩3分以内であると土地の査定額がアップします。
特に都市部などで日常の交通機関で電車を利用する方が多いエリアは、駅からの距離が査定価格に大きく影響することになります。
徒歩10分以内であれば都市部の場合、査定にはそれほどマイナスの影響を及ぼしません。

また、快速や特急、新幹線の駅などの駅が利用できると査定価格に反映されます。
駅からバスの場合も査定価格に影響します。住環境も重要です。

近くに公園やスーパー、銀行、郵便局、役所、病院、学校など日常生活を送るうえで、便利な施設があるかによって-20~+5の範囲の中で査定価格に影響します。
日当たりや眺望なども考慮されることもあります。

査定時の掃除は自分でする?それともハウスクリーニング?

実際に家を売却することになったとき、不動産屋に訪問査定を依頼することもあるでしょう。
その際、部屋の中はできる限りきれいにしておくことがとても大切です。
そのため、掃除をするのはプロにお願いしたほうがよいか迷うのではないでしょうか。
しかし、掃除をしなければいけないというルールはありませんので、自分で掃除しても問題はありません。

第一印象というのは人だけでなく、家に対しても同じことがいえるでしょう。
仮にまったく同じ家が2件あったとして、ひとつはきれいに掃除されていて、もうひとつはなんとなく汚れている印象を与えてしまえば、恐らくほとんどの購入者はきれいに掃除されている家を選ぶ可能性が高いでしょう。
自分で掃除をするのが難しい場所は、多少の出費があったとしてもプロのハウスクリーニングにお願いしたほうが時間の節約にもなりますし、査定の際にも好印象を与えるのではないでしょうか。

特に水回りは重点的に掃除をしよう

家のクリーニングをしておくことは、査定の際にはとても大切なのですが、特に気にしておきたい場所があります。
それは水周りです。バスルーム、キッチン、洗面所、トイレなどは毎日必ず利用する場所ですし、掃除を怠っているとすぐにカビや水垢などで汚れてしまいます。

この水周りが築年数以上に消耗していたり、汚れていたりすると査定にも多少なりとも影響を与える可能性があるので注意が必要です。
水周りが衛生的にみえないと、家のほかの部分が気に入っていたとしても購入候補から除外されてしまうこともあり得ます。
これらの水周りはリフォームをするにしてもお金がかかる場所になりますので、査定担当者や購入希望者はとてもシビアにみている場所であることを覚えておきましょう。

普段からの掃除を怠らず、かつ水周りはプロのハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。

戸建ての情報はどうやって集めれば良い?

戸建てを売ろうと考えたとき、近隣の相場を簡単に知ることができればよいと思いませんか。
調べる方法としては、レインズ・マーケット・インフォメーションのサイトが参考になるでしょう。
無料で日本全国の戸建ての売却情報を検索することができます。

売却したい家の条件に近い場所や築年数、土地の面積などを入力すると近隣の成約事例をみることができます。
成約事例がグラフ化されていますので、イメージがつかみやすいです。
膨大な情報量がありますので、地方の家を売却予定の方も参考になるでしょう。

さらに国土交通省が提供している土地総合情報システムも参考になります。
売買の当事者に実施したアンケート調査に基づく成約価格情報を確認できます。

マンションの情報はどうやって集めれば良い?

マンションの場合も、レインズ・マーケット・インフォメーションと土地総合情報システムのサイトに全国の成約事例が掲載されていますので、参考になります。
これらのサイトを参照することで、どれくらいの査定になるのかがある程度把握できるでしょう。

マンションに関していえば、さらに有益なサイトとして、株式会社東京カンテイのサイトに全国マンション価格天気図があります。
都道府県別のマンションの価格動向についてのレポートが天気図になって詳細に解説されています。
天気予報をみているような分かりやすい解説にも特徴があります。

これらの情報を頻繁にチェックすることにより、不動産にそれほど詳しくなくても相場感がつかめてくるようになるでしょう。

他にも一括査定という方法もある

レインズなどの膨大なデータから一般的な相場感が分かってきたら、さらに自分の家が具体的にどのような査定になるのかを知りたくなってくるのではないでしょうか。
最後に正式に家を売却しようということになった場合に、依頼する不動産屋を決めるための準備をしなければなりません。
できれば自分の希望に合う査定額を出してくれる不動産屋に依頼したいものです。

多くの不動産屋が登録している一括査定のサイトがありますので、1度複数の不動産屋からインターネット上で査定額を取り寄せてみましょう。
その中から正式に依頼できる不動産屋が見つかる可能性が高いです。
家を売却するときは、査定方法の根拠や家の成約価格の相場を知っておくと売却依頼がスムーズになります。