住み換え、転勤などの理由で不動産の売却を考えている人もいるでしょう。
しかし不動産の購入時、住宅ローンを利用するのが一般的です。
そのため売却しようとしている不動産に住宅ローンの残債がある人も多いのではないでしょうか。

このような場合、不動産の売却時に支障が出るのか気になるところです。
そこで住宅ローンの残債がある不動産の売却手続きについて見ていきます。

住宅ローン残債がある状態では売ることができない

住宅ローンの残債の有無は、不動産の売却に大きな影響を及ぼします。
なぜなら住宅ローンの残債があると、原則不動産を売却できないからです。

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、金融機関が不動産に抵当権を設定するのが一般的です。
抵当権は民法で定められている約定担保物権になります。
担保不動産を所有者の手元に残した状態で、もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、担保不動産を競売にかけて回収できる権利が抵当権です。
したがって、抵当権が設定されている間は、不動産を取られてしまう可能性があります。

抵当権は、住宅ローンを完済できれば外すことが可能です。
しかし住宅ローンの残債がある状態では、抵当権を外せません。
つまり、住宅ローンの残債がある状態での売却は、抵当権付の不動産の売却を意味します。

このような状態で不動産売買をしてしまうと、買い主に多大な損害が生じかねません。
そのため不動産売買契約書では、買い主が安全に取引できるような条項が設けられています。

具体的には不動産売買の残金決済時までに、抵当権など不動産の所有権を阻害する権利を消除する義務が売り主に課されるのです。
そのようなことから不動産売買の残金決済までに、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却できないことになります。

住宅ローン残債がある状態でも売却できるケースとは

住宅ローンの残債がある場合、いかなるときも不動産を売却できないというわけではありません。
原則的には不動産売買の残金決済時までに住宅ローンを完済し、抵当権を外すことができれば売却できます。

しかし、不動産の売却手続き前に住宅ローンを完済し、抵当権を外すという手順以外の方法も例外的にあります。
住宅ローンの残債がある状態で売却できる例外とは、どのような場合でしょうか。

それは不動産の売買価格が住宅ローンの残債と同じときです。
このような場合、不動産の売却代金をそのまま住宅ローンの返済に当てることで完済できます。
それによって抵当権を外すことが可能になるので、不動産を売却できるのです。

一方不動産の売買価格より住宅ローンの残債が多い場合はどうでしょうか。
このような場合、不動産の売却代金を住宅ローンの返済に当てても完済できません。
したがって抵当権を外せないので、不動産を売却できないのが原則です。

ただ不足分の資金を自己負担により捻出できれば、売却できます。
例えば住宅ローンの残債が2,000万円あり、不動産の売買価格が1,900万円だとします。
このような場合、不足分の100万円を自己負担で補うことができれば、不動産の売却が可能となるのです。

自己負担でも住宅ローン残債を補えない場合は?

住宅ローンの残債が不動産の売買価格より多い場合でも、自己負担により補えれば売却に支障はありません。
しかし上記のような場合で、その差額が大きい場合はどうでしょうか。

例えば住宅ローン残債が2,500万円あり、不動産の売買価格が1,000万円であるときです。
このような場合、住宅ローンを完済させて抵当権を外すためには、自己負担として1,500万円を用意しなければなりません。

お金に余裕がある人であればともかく、一般の人でこのような大金を一括で自己負担するのはむずかしいのが現状でしょう。
したがって自己負担を合わせても住宅ローンの残債を返済しきれない場合、「不動産の売却はできないのか」とも考えられます。

しかしこのような場合でも「買い換えローン」もしくは「任意売却」の方法を利用すれば、不動産を売却することが可能です。
買い換えローンを利用すれば、売却不動産の住宅ローンの残債を返済するための資金を調達できます。
任意売却を利用すれば、住宅ローンを完済できなくても、不動産を売却することが可能です。

自己負担を合わせても住宅ローンの完済がむずかしい場合、買い換えローンまたは任意売却の方法を検討するとよいでしょう。

買い換えローンの特徴と注意点

不動産を売却する人の中には、住み換え目的の人もいるのではないでしょうか。
そのような人は、現在住んでいる自宅の売却とともに新しい自宅の購入手続きをすることになります。

不動産を購入する場合、住宅ローンを利用するのが通常ですが、融資金の用途が住み換え目的のものがあり、これを一般的に買い換えローンと呼んでいます。
買い換えローンでは、新しい不動産の購入資金に売却する不動産の住宅ローンの残債を組み込むことが可能です。

これを利用すれば、不動産の売買価格より住宅ローンの残債が多く、自己負担で補えない場合でも売却可能となります。
ただ買い換えローンは通常の住宅ローンの融資額よりも多くなり、その分審査が厳しくなるかもしれません。

買い換えローンを利用した不動産の売却と購入手続きは同日に行う必要があります。
なぜなら買い換えローンによる融資実行と同時に、売却する不動産の住宅ローンの残債を精算しなければならないからです。
したがって現在住んでいる不動産の売却の目途が立っており、新しい不動産の購入が決まっていないと利用がむずかしくなります。

そのため買い換えローンの利用による不動産の売却と購入手続きは、同時並行で進めていく必要があります。
また当初想定した価格で不動産を売却できないという可能性もあります。
買い換えローンを利用して不動産の売却と購入手続きをする場合、あらかじめ売却価格を低く見積もって計画を立てることが大切です。

任意売却の特徴と注意点

不動産の売却方法のひとつに任意売却があります。
これは住宅ローン債権者と合意を得て、市場で不動産を売却する手続きのことです。
債務者が住宅ローンを返済できなくなったときによく利用されます。

任意売却は一般の不動産売買と同様、市場で取引するので売却価格も高くなります。
しかしオーバーローンの状態になっている場合も多く、任意売却によっても住宅ローンを完済できない場合も少なくありません。
ですが任意売却の合意が整えば、債権者は、不動産売買の残金決済と引き換えに抵当権抹消手続きの書類を出してくれます。
そのため住宅ローンの完済がむずかしく、本来抵当権を抹消できないような場合でも、この手続きを利用すれば不動産の売却が可能です。

任意売却をする場合、手続きは専門業者にお願いしたほうがよいでしょう。
不動産業者の中には、任意売却を専門に取り扱う業者が存在します。
任意売却は一般の不動産売買の手続きよりも複雑です。
しかし専門業者はしっかり対応してくれるので、安心して手続きを任せられます。

また任意売却をする前に住宅ローンを利用している銀行に相談しましょう。
月々の返済額や返済期間の見直しに応じてもらうことができ、それによって対処できる場合もあるからです。
ただそれでも住宅ローンの返済がむずかしいとき、最終手段として任意売却を選択します。

住宅ローンが残っているときの売却は計画的に行おう

住宅ローンの残債がある不動産を売却するには、抵当権を外すことが絶対条件です。
そのため不動産売買の残金決済時までに抵当権抹消の手続きができる状態でなければなりません。
ただ不動産の売却代金や自己資金を住宅ローンの返済に当てることも可能です。
これらの資金で住宅ローンを完済できれば、抵当権抹消の手続きが可能となり、不動産を売却できます。

また不動産の売却資金や自己資金だけでは住宅ローンを完済できない場合、買い換えローンを利用したり、任意売却を利用したりすれば不動産を売却できます。
このように住宅ローンの残債がある場合でも、不動産の売却方法はいくつかあるのです。
ただ住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、完済のために当てられる資金のうち、不動産の売却代金が多くを占めます。

したがっていかに高い価格で不動産を売却できるかがカギとなります。
また買い換えローンを利用する場合、不動産の売却と購入を同時に行わなければなりません。

そのようなことから住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、計画的に手続きを進めていくことが大切です。